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关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 01:03:24  浏览:8226   来源:法律资料网
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关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知

劳动部 国家体改委 等


关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知
劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局




各省、自治区、直辖市劳动(劳动人事)厅(局)、体改委(办)、税务局、国有资产管理局,国务院有关部门:
劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局制定了《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》,现予颁发,请遵照执行。

附:劳动就业服务企业实行股份合作制规定

第一章 总 则
第一条 为深化劳动就业服务企业改革,进一步发挥劳动就业服务企业(以下简称劳服企业)促进就业、平抑失业率和保障社会稳定的作用,根据国家有关法律、法规制定本规定。
第二条 股份合作制劳服企业,是借鉴股份制的做法,实行劳动合作与资本合作的一种企业组织形式。
第三条 股份合作制劳服企业,应遵循下列原则:
(一)全员入股,股权平等,同股同利,利益共享,风险共担;
(二)实行独立核算,自主经营,自负盈亏,自担风险;
(三)实行民主管理;
(四)实行按劳分配与按股分红相结合。
第四条 股份合作制劳服企业凡继续承担安置城镇失业人员任务的,仍享受财政部、国家税务总局财税字(94)001号文件中规定的对劳服企业的优惠政策。
第五条 各级地方劳动部门应安排一定比例的就业经费、生产扶持资金和失业保险金扶持股份合作制劳服企业。对参加了失业保险的劳服企业,可用适量失业保险金作为向银行贷款的贴息。
第六条 各级地方劳动部门就业服务机构和行业部门劳服企业管理机构应依照《劳动就业服务企业管理规定》,加强对股份合作制劳服企业的管理、指导、协调、监督和服务。
第七条 股份合作制劳服企业应与主办或扶持单位签定协议,建立新型的合作关系。经双方协议商定,劳服企业可有条件地为主办单位承担一定比例的职工子女和富余职工的安置任务。
第八条 股份合作制劳服企业应坚持按劳分配的原则,实行成本工资与税后利润按股分红和劳动分红的分配办法。并根据地方政府确定的工资指导线和企业经济效益、劳动生产率、职工生活费用价格指数等因素自主决定企业的工资水平。
第九条 股份合作制劳服企业应实行社会保险制度,依照规定标准为企业职工缴纳养老、失业、工伤、医疗、生育保险费。
第十条 股份合作制劳服企业依法自主决定用人形式,通过签订劳动合同建立劳动关系。
第十一条 股份合作制劳服企业职工及其他投资者以其所认购股份对企业承担有限责任,企业以其全部财产独立承担民事责任。
第十二条 股份合作制劳服企业依法取得法人资格后,其财产和正常经营活动受国家法律保护,任何单位和个人不得侵犯和非法干涉。
第十三条 股份合作制劳服企业应加强党的组织建设,开展党的活动。

第二章 企业的设立
第十四条 股份合作制劳服企业采取原有企业改制和组建新企业两种方式设立。
新组建股份合作制劳服企业应由三名以上作为发起人,并有20名以上个人股东;原有企业改为股份合作制劳服企业应经原企业职工大会通过,有外来投资的,应征得投资者的同意。上述两种方式均需报地方劳动部门就业服务机构审查同意后,到工商行政管理机关核准登记并领取营业执
照,由税务机关办理税收减免手续。
第十五条 劳服企业实行股份合作制,应向当地劳动部门就业服务机构提供下列文件:
(一)申请报告;
(二)实施方案;
(三)企业章程;
(四)职工(代表)大会通过的决议,或新组建企业发起人协议书;
(五)企业财产验资确认书;
(六)企业资产所有者及投资者意见;
(七)劳服企业认定证书;
(八)审批机关要求的其它文件。
第十六条 股份合作制劳服企业章程必须载明下列事项:
(一)企业的名称及场所;
(二)企业的宗旨、经营范围和经营方式;
(三)企业设立方式、股金来源和股权设置;
(四)收益分配及亏损分担办法;
(五)股份管理办法;
(六)股东(职工)大会、董事会、监事会的职权和议事规则;
(七)企业法定代表人的产生程序及其职权;
(八)股东的权利和义务;
(九)企业组织机构及其职权;
(十)企业章程修订程序;
(十一)企业承担安置城镇失业人员任务的措施和办法;
(十二)其它需要明确的事项。

第三章 产权界定
第十七条 劳服企业改制为股份合作制,应在劳动部门就业服务机构、国有资产管理、税务等有关部门组织指导下进行,并吸收投资者参加,成立清产核资小组,清理原有企业债权、债务,核实企业全部资产,界定企业的净资产产权,明确债权、债务的责任。
第十八条 清产核资和产权界定的结果,应提交职工(代表)大会审议,报政府授权部门确认,并发给资产确认书。涉及国有资产的应报国有资产管理部门确认。
第十九条 股份合作制劳服企业,按下列原则进行产权界定:
(一)企业开办初期和企业发展过程中,全民单位为解决职工子女就业拨给的闲置设备等实物,界定为劳服企业集体资产。扶持的资金及非闲置设备等资产(折合资金),有协议的按协议处理,无协议的按照国家为解决主办单位职工子女就业的有关政策有偿使用。经双方签订协议,这部?
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(二)按照国家法律、法规和政策规定所享受的税收减免等优惠政策所形成的资产,归企业集体所有,并依照国家规定,列为企业集体资本金。
(三)企业在发展过程中,使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的积累,归企业集体所有;全民单位提供担保并履行了连带责任的,全民单位应予以追索清偿。
(四)企业生产经营场地,其土地所有权属于国家,可继续有偿使用。并按照国家有关法律、法规和政策缴纳土地使用占用费。
(五)企业享受国家税前还贷和以税还贷等特殊优惠政策而形成的资产,属于扶持性国有资产,可按照国家有关规定列入企业公积金,单独列帐反映,国家保留对这部分资产处置权,不参与管理和收益。资产可用于企业发展和安置就业。
(六) 投资主体不清的资产,以及接受无偿资助和捐赠所形成的资产,其产权归企业劳动者集体共同共有。
(七)企业自筹资金,投资收益形成的资产,其产权归企业劳动者集体共同共有。
(八)企业职工个人出资及其投资收益形成的资产,其产权归职工个人所有。
(九)其他社会法人投资及其投资收益形成的资产,其产权归投资的法人所有。
第二十条 股份合作制劳服企业职工奖金、工资储备基金等,其产权归职工个人所有。

第四章 股权设置
第二十一条 股份合作制劳服企业的股东,可以用货币投资,也可以用建筑物、厂房、机器设备等有形资产、非专利技术等无形资产折价入股。以无形资产作价折成股份,其金额不得超过企业注册资产的20%。
第二十二条 股份合作制劳服企业,根据资产来源和归属设置股权。其股份按投资主体分为:职工个人股、职工集体股、法人股。
(一)职工个人股,是指本企业职工个人出资及当年新安置的城镇失业人员带资入厂或以技术、实物、财产等投资入股的股金所形成的股份,其股权为职工个人所有。
(二)职工集体股,是指在原有企业界定产权时,划归劳动者集体共同共有的资产构成的股份,其股权为本企业全体职工集体所有。
(三) 法人股,是指企业法人以其合法可支配的资产投入到劳服企业的股份,或扶持单位、企事业单位、社会团体以其合法可支配的资产投入所形成的股份,其股权为法人所有。法人股为优先股。企业章程应对优先股作出具体规定。
第二十三条 股份合作制劳服企业的职工应按照企业章程认购所规定的限量数额股份。新组建的股份合作制劳服企业,职工个人股在本企业股本总额中应占主体。改制为股份合作制的劳服企业,职工个人股和职工集体股的股本总额应在企业股本总额中占主体。
第二十四条 职工个人股不得退股,但遇职工死亡、退休、调离、辞职或被企业辞退、除名、开除等,企业可根据情况购买职工持有的股份。当出现企业章程规定的特殊情况时,经股东大会同意,可由企业负责收购部分个人股份。企业收购的股份,可出售给企业其他职工或新参加企业
的职工。
第二十五条 股份合作制劳服企业不发行股票,只出具出资证明书,作为资产证明和分红依据。

第五章 收益分配
第二十六条 股份合作制劳服企业按照国家对劳服企业有关税收政策规定,依法缴纳所得税。
第二十七条 股份合作制劳服企业缴纳所得税后的利润,除国家另有规定外,按照下列顺序分配:
(一)弥补前年企业亏损,不足弥补的亏损额,以企业公积金弥补,仍不足的由股本金抵补。
(二)提取法定盈余公积金。
(三)提取公益金。
(四)支付劳动分红。
(五)支付优先股股利。
(六)支付普通股股利。
第二十八条 个人股东的股份收入应按国家有关规定缴纳个人所得税。
第二十九条 职工集体股分得的股利,可拿出一定比例分配给在册离退休职工和现职职工。具体分配比例及标准由企业职工(代表)大会决定。现职职工分配,可采取两种办法:一是直接分配给职工;二是将分配的股利记入职工个人帐户,由企业有偿使用,企业扩股时可转增职工个人?
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第三十条 股份合作制劳服企业当年无利润时,不得分配股利。
第三十一条 股份合作制劳服企业公积金应用于弥补企业亏损,扩大企业生产经营或转增股本。
第三十二条 股份合作制劳服企业公益金应用于企业的职工集体福利支出。
第三十三条 股份合作制劳服企业应严格执行国家财务会计制度,加强财务管理,接受政府有关部门的监督、审计。

第六章 管理体制
第三十四条 股份合作制劳服企业可实行股东大会和职工大会合一制度。股东(职工)大会是企业的最高权力机构。股东会议可实行一人一票制。股东(职工)大会应定期召开,听取董事会、监事会工作报告,表决企业议案。股东(职工)大会行使下列权利:
(一)选举或罢免董事会和监事会成员;
(二)决定企业的设立、合并、终止和清算;
(三)批准企业安置城镇失业人员的方案;
(四)修改企业章程;
(五)批准企业年度预决算方案和利润分配方案;
(六)对企业增加或减少注册资本作出决定;
(七)决定企业发行债券;
(八)对其它重要事项作出决定。
第三十五条 股份合作制劳服企业可设立董事会。董事会为企业的决策机构,向股东(职工)大会负责。
第三十六条 董事会行使下列职权:
(一)审定企业年度生产经营计划和企业发展规划;
(二)审定企业年度财务预算和决算方案;
(三)决定召开股东(职工)大会,并向大会报告工作;
(四)执行股东(职工)大会决议;
(五)制定企业增减注册资本方案;
(六)制定发行企业债券的方案;
(七)审定企业安置失业人员的方案;
(八)制定企业设立、合并、终止方案;
(九)制定企业章程修改方案;
(十)选聘企业经理(厂长)及有关管理人员并决定其报酬标准和支付办法;
(十一)企业章程规定的其它职权。
第三十七条 股份合作制劳服企业可设监事会。监事会是企业活动的监督机构,由三名以上单数监事组成。其活动方式依照企业章程规定。监事的任期每届不得超过四年,但可连任。监事不得兼任董事、经理及其他高级管理职务。监事会议决议由三分之二以上监事表决同意,方可实行
。监事行使下列职权:
(一)监事会的主席或监事代表列席董事会会议;
(二)对董事和经理(厂长)履行职权进行监督;
(三)查阅企业财务帐簿和其它会计资料,要求董事会和经理就相关的问题作出书面报告;
(四)审核企业年度决算和清算的表册,并就审核的结果制作意见书,向股东(职工)大会报告;
(五)必要时召集股东(职工)临时会议;
(六)对董事会和经理违反法律、法规、公司章程或股东会议行为进行制止,必要时向股东(职工)大会报告。
第三十八条 监事会行使职权时,聘请律师、注册会计师等专业人员的费用由企业承担。
第三十九条 股份合作制劳服企业因其规模限制不设立董事会和监事会的,其有关职责由股东(职工)大会确定专门人员负责。
第四十条 股份合作制劳服企业法定代表人的产生,由企业章程作出规定。经理由董事会聘任或由股东(职工)大会选举产生,行使下列职权:
(一)组织和实施企业日常生产经营管理工作;
(二)实施股东(职工)大会或董事会通过的决议;
(三)提出企业发展规划、生产经营计划和企业规章制度草案;
(四)提出职工收益分配方案;
(五)提出企业年度预决算方案和利润分配方案;
(六)决定企业管理机构的设置,任免副经理和其他管理人员;决定副经理以下职工的奖励和处分;
(七)提出安置失业人员就业的方案;
(八)定期向股东(职工)会议和董事会报告工作,并听取意见,接受监督;
(九)行使企业章程规定的其它职权。
第四十一条 各级劳动部门就业服务机构和税务部门,对股份合作制劳服企业承担安置城镇失业人员情况及享受减免税政策落实情况,进行年度检查。

第七章 变更与清算
第四十二条 股份合作制劳服企业合并分为吸收合并和新设合并。企业合并应由各方签定协议,处理好债权、债务等遗留问题,妥善安置好企业人员。合并各方未清偿的债务由合并后的企业承担。
第四十三条 股份合作制劳服企业分立时应由分立各方签定协议。分立协议中应明确划分分立各方的财产、债权、债务。对企业债权的承担,应事先作出决定,以书面形式通知债权人,并签定清偿债务的协议。经双方协商达不成协议的不得分立。
第四十四条 股份合作制劳服企业合并与分立,应报当地劳动部门就业服务机构批准,依照规定向原登记机关办理变更登记手续。
第四十五条 股份合作制劳服企业因宣告破产、撤销或其他原因而终止,应按照国家有关规定成立清算组织,限定日期做好企业财产清算工作和各种债务偿还工作。
第四十六条 破产的股份合作制劳服企业,其财产拨付清算费用后,按照下列顺序清偿债务:
(一)应付未付的职工工资;
(二)应缴未缴的社会保险费;
(三)应缴未缴国家的税款;
(四)尚未偿付的债务。
不足清偿同一顺序债务的按照比例清偿。
破产的股份合作制劳服企业清算终结,清算收益大于清算损失和清偿费用的部分,依法缴纳所得税。纳税后的剩余财产,除法律另有规定者外,按照下列原则处理:按优先股股份面值对优先股股东分配;如果剩余财产不足全额偿还优先股股金时,按照各优先股股东所持比例分配;优先?
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第四十七条 企业终止清算结束时,清算组织应提出清算报告,经会计事务所验证后,报劳动部门就业服务机构审批,并向原登记部门申请注销登记。经核准后,公告企业终止。

第八章 附 则
第四十八条 本规定适用于实行股份合作制试点的劳服企业。
第四十九条 本规定由劳动部负责解释。
第五十条 本规定自发布之日起施行。



1994年10月7日
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河北省贯彻执行国营企业招用工人暂行规定的实施细则

河北省人民政府


河北省贯彻执行国营企业招用工人暂行规定的实施细则
河北省人民政府



根据国务院发布的《国营企业招用工人暂行规定》,结合我省情况,制定本实施细则。
第一条 本实施细则适用于我省及中央驻我省的国营企业事业单位、国家机关和社会团体在国家劳动工资计划指标之内从社会上招用的工人。
第二条 招工来源,主要从城镇待业人员中招收,城镇劳动力资源确实不足,或县办企业确实需要的特殊工种和能工巧匠,经市、县以上政府批准,可以从农村招收,但不转户、粮关系。国营农场、林场、牧场、渔场招工,必须招收户、粮关系在场的符合招工条件的人员或城镇吃商品
粮的待业人员。
第三条 自然减员应纳入社会招工计划,统筹使用,统一招收,不得随减随补。
第四条 企业招用工人,应当事先公布招工简章,明确考核内容、标准、招收工种、名额和条件,报考时间和地点等。招工简章经企业所在地劳动行政主管部门或劳动行政主管部门委托劳动服务公司审查同意后,予以公布。符合报考条件的人员,均可凭有关证明(城镇待业人员凭待业
证)参加考核。
第五条 企业从城镇待业人员中招工,凡经过就业训练和专业训练,专业对口又符合录用条件的,凭技术考核合格证书免予文化技术考试,择优优先录用。
第六条 企业招用工人的考核工作,可根据招工人数的多少,由企业或企业主管部门组织考核,也可以由劳动行政主管部门或劳动行政主管部门委托劳动服务公司会同企业主管部门按工种分口进行考核。直接招用技术工人,要侧重考核专业知识和操作技能。招用从事繁重体力劳动的工
人,要侧重考核身体的适应能力。经考核合格,由企业向当地劳动行政主管部门办理录用手续。
第七条 参加考核的归侨及中国籍外国人子女,在同等条件下可优先录用。
第八条 企业不得以任何形式进行内部招工,不再实行退休工人“子女顶替”的办法。但对一九五七年底以前参加工作,家居农村的老工人,在他们办理退休手续后,允许其一名农村的适龄未婚子女,到父母原工作单位的城镇,参加全民所有制单位或集体所有制单位的招工考试或考核
,在同等条件下优先录用。被录用的,由当地劳动部门办理录用手续,公安、粮食部门办理户、粮关系转移手续,退休工人本人的户、粮关系同时迁回农村。因工死亡和因工致残完全丧失劳动能力的工人,可以照顾招收其一名经考核符合条件的子女参加工作。被招收的子女是农村户口的,
公安、粮食部门予以办理户、粮关系转移手续。
第九条 除地质矿产部系统外,矿山井下、野外勘探、森林采伐、盐业生产等行业有招工指标时,可以招收其一名城镇或农村经考试或考核符合条件的职工(不包括从农村招用的户、粮关系不变的劳动合同制工人)子女。被招用的子女是农村户口的,公安、粮食部门予以办理户、粮关
系转移手续。
第十条 在国家没有新规定前,在全民单位混岗的集体工,不能在全民单位实行子女顶替。集体单位保留全民身份的工人,办理退休手续后实行子女顶替时,只能招收为集体工。
第十一条 企业招用工人的男女比例,可根据生产特点和工作需要,由当地劳动部门与企业协商合理确定。适合女工做的工种和工作,应当尽量多安排一些女工。
第十二条 由劳动部门组织的招工考核,招工单位应向劳动部门缴纳招工费。
第十三条 本实施细则由河北省劳动人事厅负责解释。
第十四条 本实施细则与《暂行规定》一并施行。




1986年12月31日

上饶市住宅区物业管理办法

江西省上饶市人民政府


上饶市住宅区物业管理办法


  第一章 总则
  第一条 为加强和规范上饶市住宅区物业管理,明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境,根据《江西省城市居住小区物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。
  第三条 本办法所称的住宅区,是指以住宅为主,公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分,由县、市(区)房地产管理部门结合社区管理,按照住宅与公共实施的相关情况划定。
  本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
  本办法所称业主,是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
  本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
  本办法所称物业管理企业,是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
  第四条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。
  县、市(区)房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。
  建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安(消防)、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。
  街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。
  第二章 业主大会与业主委员会
  第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的,必须召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。业主人数超过100名的,可按比例推选业主代表。
  业主大会由全体业主组成,业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
  业主的投票权,普通住宅按每20平方米为一个计票单位,别墅按每15平方米为一个计票单位;非住宅按每10平方米为一个计票单位,不足的按四舍五入处理,但每个独立产权单位不得分割投票。
  第一次业主大会或业主代表大会,由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开,费用开支由物业建设单位承担。
  第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权:
  (一)选举、罢免业主委员会委员;
  (二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
  (三)审议业主委员会工作报告;
  (四)决定聘用或解聘物业管理企业;
  (五)审议通过住宅区物业管理方案;
  (六)决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。
  第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开1—2次;经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
  业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的,物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
  业主大会或业主代表大会的决议,以全体业主或业主代表过半数通过。
  第八条 业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
  一个住宅区只能成立一个业主委员会。
  第九条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
  (一)召集和主持业主大会或业主代表大会;
  (二)聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员;
  (三)根据业主大会或业主代表大会的决定,可以通过招投标或其他方式,选聘、续聘或改聘物业管理企业,并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同;
  (四)监督检查物业管理经费的使用情况;
  (五)检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况;
  (六)受理业主对物业管理企业的投诉;
  (七)监督和协助物业管理企业的工作,根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单,协助物业管理企业催交物业管理服务费;
  (八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
  第十条 业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年,可以连选连任。
  业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担,业主委员会会议由主任召集,作出的决议,以组成人员的过半数通过。
  第十一条 业主委员会应在选举产生之日起15日内,将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案,并同时抄送当地居委会。
  第十二条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊,但不得超过同期物业管理费总额的5%.具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
  第十三条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
  第三章 物业管理企业
  第十四条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员,物业管理人员应经专业培训考核合格后,持证上岗。
  第十五条 物业管理企业的权利:
  (一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业;
  (二)按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费;
  (三)制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为;
  (四)享受国家对第三产业的优惠政策。
  第十六条 物业管理企业应当提供的服务内容:
  (一)物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;
  (二)物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务;
  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
  (四)车辆进出及停放的管理;
  (五)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管;
  (七)举办社区文化活动;
  (八)物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。
  第十七条 新建住宅区交付使用而入住率不到50%的,由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案,前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后,由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
  物业销售(预售)时,前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
  第十八条 实施物业管理的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)。
  物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
  物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报物业主管部门备案,同时抄告辖区居委会。
  第十九条 住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。
  进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
  物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
  第四章 物业维修经费
  第二十条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
  物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。
  第二十一条 物业维修专项资金不得出错,不得用于房地产投资,不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
  物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定,在物业维修专项资金的增值收益中提取,并纳入预算外资金收支两条线管理。
  第二十二条 物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。
  物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳,开发建设单位按15元/㎡标准缴交,购房者(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房)按购房款2%的比例缴纳到开发建设单位,由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。
  第五章 物业管理用房
  第二十三条 开发建设单位在新建住宅区开发建设中,应当按住宅区总建设面积9‰的比例配置物业管理用房。其中5‰为物业管理和社区管理办公用房,4‰为经营用房,其费用列入开发建设成本,具体位置应在办理物业销售(预售)证之前予以确定。
  物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管,由物业管理企业使用。零星开发的商品房,难以提供物业管理用房的,需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款,由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内无偿移交给物业主管部门,具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案,报物业主管部门核准。
  第二十四条 开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内,向物业主管部门移交下列工程建设技术资料:
  (一)住宅区总平面图;
  (二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
  (三)住宅区地下管网图;
  (四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
  (五)住宅区综合验收资料。
  住宅区业主委员会成立后,物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
  住宅区综合验收时,应有物业所在地街道办事处派人参加,开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的,物业管理企业必须派人参加。
  第二十五条 住宅区交付使用后,由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
  第二十六条 住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护,由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
  第六章 物业的使用与维护
  第二十七条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为:
  (一)擅自改变房屋结构、房屋用途;
  (二)对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占;
  (三)变更房屋外立面装饰;
  (四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音;
  (五)聚众喧闹;
  (六)擅自占用公共场所,损坏公共设施,毁坏绿化;
  (七)随意停放机动车辆;
  (八)乱设摊、乱设集贸市场;
  (九)乱倒垃圾、杂物;
  (十)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划;
  (十一)在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物;
  (十二)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
  第二十八条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
  物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
  第二十九条 物业维修、更新时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的,应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的,由责任人修复或赔偿。
  物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
  第七章 物业管理服务收费
  第三十条 物业管理服务收费的确定,应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
  第三十一条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价;物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府指导价,特约服务费除价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
  业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费,除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
  物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主委员会的监督。
  第三十二条 物业管理企业在不影响住(用)户利益的前提下,利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动,收益应用于物业管理服务费用开支。
  第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
  物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
  第三十四条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业,物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。
  第八章 附则
  第三十五条 本办法施行前已经实施物业管理的住宅区,应当按照本办法规定进行规范。
  本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区,按照本办法规定逐步实施物业管理。
  第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
  第三十七条 违反本办法规定的,由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。
  第三十八条 本办法由市物业主管部门负责解释。
  第三十九条 本办法自发布之日起施行。




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