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被省略和被扭曲的过程——论民事诉讼程序公正的缺失与补救/耿辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 10:17:29  浏览:9586   来源:法律资料网
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被省略和被扭曲的过程
——论民事诉讼程序公正的缺失与补救

耿 辉


一、 问题的提出

如果把司法比作生产社会公正的产业,那么终审裁判便是最终的产品,而司法程序则是一条“司法正义生产线”,终审裁判的质量如何、司法效率的高低,既取决于操作者的素质,更取决于程序设计的科学性和运作的规范性。那么现行民事诉讼程序的运作状况如何呢?我们再来看这样一组数据:2001年全国法院处理来信来访达9148816件,比当年受理案件总数还多444415件,其中申诉信访6442411件,涉及民事案件的信访又占半数以上;全国法院还受理民事审判监督案件82652件,改判和发回重审率为30.57% 。[1]我们宿迁市中级法院地处江苏北部经济欠发达地区,下辖5个基层法院,在全国有一定的代表性。我院自2001年以来的一年半时间,共处理来信来访3130件,其中,对生效民事裁判申诉和申请再审的593件,占信访总量的19%,投诉法官在办理民事案件中拖延审理、违法办案的有721件,占信访总量的23%。
现实情况表明,民事裁判的社会公信度较低,终审裁判的稳定性受到挑战,居高不下的信访和申诉已成为困绕法院工作特别是民事审判工作的最突出、最艰巨的问题。为解决信访和申诉问题,全国四级法院都设立了审判监督庭和处理信访问题的专门机构,造成司法资源的巨大浪费,使本已庞大的法官队伍进一步膨胀,并形成中国司法体制的独特现象。当前,随着国家统一市场体系的建立,经济全球化的推进,特别是随着中国加入WTO,已溶入世界经济一体化的潮流,司法、尤其是民事司法必须与时俱进,适应市场经济发展的需要,保证公平竞争、确立和维护市场经济秩序。在此背景下,对现行民事诉讼程序设计和运作中存在的问题进行研究,进而探讨实现民事诉讼程序公正的改革办法,应成为理论界和司法界一个迫在眉睫的课题。



二、 民事诉讼程序运作过程中出现的偏差

应该说,随着全国法院系统自80年代末开始的以审判方式改革为核心的司法改革的不断深入,随着当事人举证责任、发挥庭审功能、强化合议庭职责、强调公开审判等一系列改革内容的落实,民事诉讼程序的公正性和效益性逐步增强。但是,现行的民事诉讼制度在很多方面制约了改革的深化。同时由于程序公正的观念远未在审判人员头脑中扎根,在程序工具论的传统观念影响和日益突出的案件压力双重作用下,民事诉讼程序这条“正义生产线”的许多环节在运作中仍遭到省略和扭曲:
(一)基层法院片面追求审判效率,审理民事案件适用普通程序的越来越少,简易程序的适用早已突破了民事诉讼法第一百四十二条所规定的“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件”的范围,从我市基层法院的统计情况看,90%以上的民事案件都适用了简易程序审理。简易程序在提高结案效率分方面确有实效,但是,由于程序简化,也带来当事人诉讼权利现实的空间受到压缩的后果。诉辩式庭审方式的推行和法官释明权行使的欠缺,使一些法律知识和文化水平双低的当事人在仓促之间可能难以采取有效的攻击防御行为去保护自己的权益。基层法庭为加快案件审理进度而诱导或剥夺被告答辩期限的情况也非常普遍。
(二)一审民事案件缺席判决的比例大大增加,使裁判公正性打了折扣。当前,由于人口流动性很大,给法院送达诉状副本和开庭传票带来很大困难,开庭传票往往交他人代收或采取公告送达,并很少核实当事人不到庭的事由。这其中有不少作为被告的当事人并不知道案件开庭,甚至不知道被起诉。还有一些必须到庭的被告没有到庭的情况下,法院也缺席作出了判决,缺乏对话性的审判当然无法保证公正。笔者曾接触过这样一起案件:刘女向某县法院提起离婚诉讼,因刘女丈夫张某外出打工,受理该案的基层人民法庭当天直接将起诉状副本与开庭传票送张某父亲签收,并向张某父亲调查了夫妻俩的感情状况,3日后庭审,因张某未能准时到庭,法庭根据刘女的陈述和张某父亲所作“打工以来二人感情不如从前”的证言,判决准予刘女与张某离婚。
(三)庭前准备阶段存在诸多影响公正与效率实现的弊端。尽管我国民事诉讼法规定了送达起诉状副本和答辩状副本的不变期间,但实际操作过程却常常被违反。更由于缺乏一个明确的整理和固定焦点和开示证据的程序,造成了庭审程序的盲目性。因一审中没有充分行使攻击防御行为的当事人,往往等到败诉之后再请律师,收集证据,寄希望于上诉。然而上诉的手续都是由原来的审判庭办理的,一来不计入工作量考核,被视为额外负担,二来基于错案追究的压力,有些法官本就对上诉方心生不满,所以办理上诉手续拖延是常事,一、二个月算正常,有的甚至要超过半年,而这段期间是两级法院案件流程管理之外的空白地带。此外,除非上诉方索要,直到二审开庭法院也很少会主动将对方的答辩状送达,二审同样缺乏完善的庭前准备程序,双方当事人的所有举证和辩论都集中于庭审。
(四)二审大量采取书面审理,不利于程序公正的实现。公开于透明是程序公正的重要保障,由于我国农村群众文化素质和法律知识极端贫乏,诉讼文书大多词不达意,甚至与其主观意愿大相径庭,诉讼程序的口头化对于保证裁判结果的公正,特别是对当事人的服判息诉工作有着重大意义。但现行诉讼法对何种情形下适用书面审理没有明晰的规定,上诉案件立案后,是开庭审还是书面审是个未知数,一切由合议庭(实际是主审法官)定夺。笔者在接待信访过程中遇到许多当事人,就是因为二审采取书面审理,造成其收集的证据不能在法庭出示、花高价聘请的律师未出庭替其辩论而认为受到了不公正的对待。
(五)仓促的庭审过程限制了当事人意见的表达。近两年不少法院都制定了二审开庭率的指标,强调公开审判,民事二审案件书面审理的比重大幅度降低,但由于二审案件不论难易都必须组成合议庭审理,使审判力量无法合理分配,以致有的合议庭一天要安排2-3个案件的庭审。为了赶时间,庭审必须快节奏进行,当事人的陈述和辩论常常被法官不耐烦地打断,一些当事人常常因为不能充分发表质辩意见,以致在宣判后尚未拿到裁判文书就申请再审。
(六)作为程序结局的裁判文书制作也不能尽如人意。存在的主要问题是:裁判文书对部分案件事实或者重要情节没有表述相应证据;双方对案件事实存在有分歧的情况下,对确认的诉讼证据未进行分析认证;对涉及认证与否的案件,在作出肯定或者否定的结论时,不讲理或讲理不充分以及对裁判适用法律的理由和依据阐释不足,等等。[2]这样的裁判,不仅很难让当事人从内心信服,其他人看后也会产生疑惑。
(七)法官对诉讼程序的操控权过大,特别是对证据的取舍和举证责任的分配等问题的决定,直接关系到当事人的胜败。所以当事人千方百计以非程序化、非法律的方式向主审法官施加影响。比如请吃、送礼、说情,还有的则是在审理过程中就向党委、人大及法院领导信访或向新闻媒介寻求舆论支持,以期引起各方对案件的关注。而且一审法官甚至有关业务庭庭长,为减少“错案”,提升“政绩”也会在案件上诉后到上级法院“公关”。
三、 民事诉讼程序公正缺失的制度原因。
众所周知,重实体、轻程序是我国法文化的传统,新中国成立后,直到1982年才制定了《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》,初步建立了一套较为系统的民事诉讼程序法律制度。1991年4月9日,第七届全国人民代表大会第四次会议通过了《中华人民共和国民事诉讼法》,标志着我国民事诉讼制度的进一步完善。由于我国诉讼制度起步较晚,而且受前苏联影响较深,民事诉讼制度是按照法院在民事诉讼中拥有主导权的“职权主义”模式设计的,审理案件的公正标准是“以事实为根据,以法律为准绳”(民事诉讼法第七条)。这里的“事实”是指客观真实,而“法律”则主要指实体法。在相当长的时间内,无论是学术界还是法院,都把诉讼程序视为实现实体目标的工具。民事裁判违反法定程序只有达到可能影响案件实体正确裁判的程度,才会被二审发回重审或提起再审。只要结果正确,哪怕产生结果的过程被省略和扭曲了也并不要紧。但是,民事诉讼涉及的只是当事人之间的私权争执,所以,西方国家历来重视诉讼程序,强调私法自治原则,当事人主义是其民事诉讼的基本模式。评价诉讼模式的优劣,首先就要看其是否能保障和体现程序公正。如果一项诉讼程序能够充分发挥当事人的积极性、主动性,保障裁判者处于中立地位,减少个人偏见,并将判决建立在当事人和社会公众乐意接受的基础上,那么依照该诉讼模式设计的民事诉讼程序就是公正的。[3]以此标准来考量我国现行的民事诉讼程序,可以发现它存在四大缺陷:
一是破坏了司法的被动性。法院有权追加当事人,有权直接启动案件再审,甚至可以作出不利于上诉方的裁判等等,审判权凌驾于诉权之上,诉讼中不尊重当事人意志。由于偏离了中立者的位置,难免与当事人发生冲突和摩擦。《民事诉讼法》第六十四条第二款规定“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集”,这样一来,一方面打破了双方当事人在收集证据能力上的平衡状态,使当事人和社会公众对法院的中立性产生怀疑,另一方面也容易造成法官对自己调取的证据先入为主,无法站在中立的立场上客观、冷静地评判证据。
二是破坏了司法的及时性。《民事诉讼法》没有对当事人举证期限作出规定,根据第一百二十五条“当事人可以在法庭上提出新的证据”的规定,当事人在二审和再审过程依然可以提供新的证据。这种做法严重影响了法律实施的效果和法院的威信,甚至被一些当事人利用拖延诉讼,干扰了诉讼活动的正常进行。此外,允许以原判决认定事实错误或认定事实不清,证据不足为理由将案件发回重审,也增加了当事人诉累和司法成本,降低了审判效率。
三是破坏了司法的亲历性。案件审理的个性化特点,要求法官必须亲历案件的审判过程,亲自审查原始证据,亲耳听取当事人和证人的陈述,从而对案件事实形成科学的内心确信。然而审判委员会讨论案件制度和案件请示制度,却使审与判发生分离,形成法定的“暗箱操作”。
四是破坏了司法的终局性。按照“有错必纠”的原则,对已经发生法律效力的民事裁判,不仅当事人可以在二年内享有事由宽泛的再审请求权,而且本院院长、上级法院、上级检察院亦有权随时启动对生效裁判的再审,再审的次数与审级也没有特别的限制,这样的再审制度直接导致诉讼秩序混乱,使二审终审制形同虚设,终审不终。
四、 实现民事诉讼程序公正的改革构想
程序公正观念肇端于英国,并为美国所继承和发展。当代美国哲学家约翰·罗尔斯把程序正义作为一个独立的范畴加以类型分类,构筑了体系完整、结构宏伟、思想丰富的正义论,被誉为“目前最佳的正义理论”,因其具有实际意义,获得了人们普遍的接受。《民事诉讼法》颁布十一年来,我国经济基础发生了巨大改变,随着司法对社会生活介入程度的日益加大,民事诉讼程序设计上的先天缺陷,已导致其无法适应客观形势的发展和实现司法公正、高效的要求,作为上层建筑的民事诉讼法必须加以改革,以程序公正为价值追求来重新设计民事诉讼制度已是势所必然。”
经过十多年的理论探讨与司法改革实践,法学界提出了建立以当事人主义为基础,职权主义为辅的诉讼结构模式,强调诉权的主动性与审判权的被动性,充分尊重当事人意思自治,限制审判权的恣意。认为传统的民事诉讼理论、基本的诉讼原则和诉讼制度,须作出如下调整:废除“以事实为根据原则”、“有错必纠原则”和案件请示制度、审判委员会定案制度、审判监督制度,确立法官独立原则、法官中立原则、诉权自治原则,建立起一套完整的证据制度和限制严格的再审制度。除此之外,笔者认为还应在四个方面予以改革:
一是将当事人举证限定于一审完成,使上诉审主要针对法律问题进行。这是因为上诉制度的目的一般包括维护诉讼当事人的利益和保证法律适用的统一两个方面。其中,事实审系针对当事人的利益,只对个案有意义;法律审系针对社会利益,其意义超过了个案范围。在英美法国家,除了少量例外情况外,上诉法院只复审法律问题,而不复审事实问题。[4]上诉程序距离全面事实审查的理念越远,它实现私人目的的能力越弱,相反,当程序以重新审判的方式全面进行复查时,程序所考虑的只是对个案当事人实现公正,几乎不能进行解释法律或指导法律发展的努力。从目前的审判实践看,二审法院在民事上诉案件的审理中,大量精力都消耗在了事实审查方面,不仅加重了法官的负担,而且由于对个案事实的过分关注,造成通过上诉法院裁判以实现法律解释和适用上的统一的功能弱化,不同法院对同一类法律问题作出的裁判往往尺度不一、差异较大。
二是针对我国法官队伍的现状,必须将裁判权集中到少数优秀审判人员手中,其他审判人员作为法官助理承担辅助性工作,在加强一审案件独任审判的同时,二审案件一般也由具有审判资格的法官独立裁判,对于其审查后难以作出决断的案件再组成合议庭进行裁决。在我国,当事人依法享有当然的上诉权,上诉不受限制,大量的民事案件直接进入二审程序,其中真正属于疑难复杂的案件很少。一方面,由于每个案件必须有三名审判人员参与审理,二审法院为完成繁重的审判任务不得不增加审判人员的职数,并赋予审判员、代理审判员相同的审判权,既造成司法资源的浪费,又阻碍了我国法官队伍精英化的实现。另一方面,从传统合议庭的组成及运作情况看,由于法院长期实行“案件承办人”制度,使得合议庭虽然具有立法确立的临时性特征和统一行使审判职权的外形,但合议庭成员对案件审判的关注和参与程度存在明显的差别。一般而言,作为非案件承办人的合议庭成员对案件的关注和参与程度弱于案件承办人,甚至还存在着未参加案件庭审的法官在裁判文书上“挂名”为合议庭成员的情况,使合议庭的职能虚无化和合议庭的存在价值形式化。[5]
三是以诉权为本位,强化诉权对审判权的制约,限制公权力的恣意。近年我国对审判权的监督可谓种类繁多,不仅有法定的审判监督程序,还有纪检监督、人大监督、舆论监督等等。但由于监督所固有的事后性和监督者难以受到监督等先天缺陷,尽管投入大量的人力、物力资源,其效果并不明显。实践证明,缺乏程序限制的审判权是产生司法腐败的真正“温床”,这是任何监督措施都无法根除的。最佳的办法还是采取分权制约,着眼于程序遏止司法腐败。在民事诉讼中,就是扩大诉权、尊重诉权,让诉权划定审判权的范围。比如,案件的受理范围不应由法院自行划定、诉讼当事人不能由法院自行追加、非经当事人申请法官不得主动调查收集证据、举证责任的分配不能由法官随意决定、二审是否采取书面审理可由当事人选择等。
四是强化法官程序至上的观念。“徒法不足以自行”,公正的诉讼法律只有得到严格的贯彻执行才能真正体现公正,从现实情况看,很多已有的程序规定并未得到落实。所以,法律制度改革固然重要,确保法官严格执行程序更应成为法院的首要任务。要做到这一点,首先是要强化对法官程序理论和程序意识的培训,使每个法官牢固树立程序公正的观念和程序至上的意识,成为程序公正的先锋,时刻保持以程序为依托进行思考,决不能随意省略或扭曲民事诉讼法确定的诉讼程序。其次,要制定严格的责任追究办法,对违反程序规范的法官予以严厉的处罚,直至剥夺其审判权。与此同时,应减低对裁判结果正确性的过分苛求,废除错案追究制度。“须知司法是一种有时间和资源限制的工作,它必须遵循法律的正当程序,它不允许当事人无休止地将案件一遍又一遍地提交给法院。甚至可以说,一定程度的错案率是一个良好的司法制度下的自然现象。在实体上实现完全的公正毕竟是我们人类的能力所不可及的。”[6]第三,强化当庭宣判,把裁判文书质量作为考核法官业务能力的硬指标,努力提高裁判文书的制作水平。作为公平与正义载体的判决书,在其中说明理由是司法活动的基本要求。判决书应当是内在程序与外在程序的综合体,既要说明诉讼程序进行中对案件事实的认定,又要说明法官在事实与结论之间所作的法律推理过程。这是司法程序的最后一项要求,否则,司法程序缺乏一个完美的结局。[7]

[1]参见《人民司法》2002年第3期第38页。
[2] 参见罗书平:《裁判文书与诉讼证据》刊于2002年第5期《法律适用》
[3] 参见肖建国:《民事程序价值论》第120页
[4]参见肖建国:《民事程序价值论》第158-165页
[5]参见黄学忠:《审判长选任制度若干问题检讨》
[6]参见贺卫方:《法律职业化的方法基础》刊于2002年4月1日《人民法院报》
[7]参见蒋惠岭:《论司法的程序性与司法改革》刊于《人民司法》1999年第7期



(作者单位:宿迁市中级人民法院
电话:0527-4366344
邮编223800 )
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中国(北海)民营工业园暨北海市工业园区优惠政策暂行办法

广西壮族自治区北海市人民政府


中国(北海)民营工业园暨北海市工业园区优惠政策暂行办法



为进一步优化投资环境,充分发挥工业园区的功能和作用,迅速推进我市的经济建设,根据国家和自治区有关法规政策,结合我市实际,特制订本办法。

一、总 则

第一条 本办法所称的中国(北海)民营工业园暨北海市工业园区(以下简称园区),位于北发[2001]37号文件第二条所规定的范围之内。

第二条 园区实行封闭式管理,市人民政府的派出机构北海市工业园区管理委员会(以下简称管委会),全权负责管理园区的统一规划、统一招商、统一开发、统一管理。

第三条 放宽企业项目准入条件,凡是符合国家的产业政策及我市环保要求的工业企业、项目,经管委会同意均可入园。

二、税 费

第四条 园区内国家鼓励类产业项目,按15%的税率征收企业所得税。

第五条 在园区内新办工业企业,自投产之日起,除享受国家、自治区有关税
收优惠政策外,实行减免十年所得税优惠办法。其中前五年全免,后五年减半。减免量超过国家、自治区所规定的部份,企业照章缴纳,由财政集中设立企业技改研发专项资金,用于扶持企业扩大再生产。

第六条 园区内企业在投资总额内进口日用设备除国家规定不予免税商品外,免证关税和进口环节增值税。

第七条 外资企业的外国投资者,从企业分得的税后利润汇出境外,免征汇出额的所得税。

第八条 企业的固定资产由于特殊原因需要缩短折旧年限的,由企业提出中请,经当地主管税务机关审核,报国家有关部门批准,可加快固定资产折旧。

第九条 对在园区兴办的各类企业,除国家、自治区明确规定必须上缴的以外,免交行政事业性收费。

第十条 由事业性单位提供的有偿服务和各类中介机构的服务性收费,按规定标准的50%收取。

第十一条 养老保险费、失业保险费、生育保险费、医疗保险费、工伤保险费,由园区管委会归口代为收缴,定期与有关部门结算。

第十二条 园区内企业必须上交的有关规费,按规定的下限执行,并由管委会统收统支。

第十三条 实行收费公开制,通过公告及互联网形式定期动态公布《北海市企事业单位应收费用目录》(属国家、自治区规定必须收取的项目)。

第十四条 园区成立收费监督管理机构,负责监督园区企业减免费用执行情况。

三、用 地

第十五条 用地企业一次性缴纳地价款有困难的,可在法定期限内分期付款,也可以租赁方式用地。以租赁方式取得的土地可以兴建厂房及办公、生活设施。

第十六条 在园区的开发标淮厂房、基础设施、办公场所等项目,免交报建费用。

第十七条 园区内企业用地价格由管委会根据入园企业高新技术含量高低等因素确定。报政府批淮后实施。

第十八条 园区外企业迁入园区兴建工业项目,可与园区管委会等值置换土地,置换双方按协议直接办理土地变更登记,不再办理土地转让手续。管委会可以利用置换的土地进行综合开发。

四、服 务

第十九条 对园区项目建设实行“—站式”服务,特事特办。

第二十条 严格规范检查行为,依法保护投资者合法权益。同一行政机关对同一企业的执法检查每年不得超过1次(国家和自治区另有规定的除外),并提前5个工作日通知企业。

第二十一条 管委会通过园区土地滚动开发建立项目孵化基金,并为园区内高新技术项目的孵化提供配套资金。

五、附 则

第二十二条 本办法自颁布之日起执行。

第二十三条 如国家、自治区有关政策法规比本办法更为优惠,按最优条款执行。

第二十四条 本办法由北海市人民政府负责解释。

二00二年三月四日


哈尔滨市城市房地产市场管理条例

黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市城市房地产市场管理条例

(1996年11月19日哈尔滨市第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1996年12月28日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 根据2004年10月21日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 2004年12月18日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈哈尔滨高新技术产业开发区〉等十六部地方性法规的决定》修正) 


第一章 总  则
  
  第一条 为加强城市房地产市场管理,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本条例。
  
  第二条 凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易,实施房地产市场管理,均应当遵守本条例。
  
  第三条 本条例所称房地产市场,包括土地使用权的出让、房地产开发和房地产交易。
  
  第四条 市建设、土地、房产管理部门按照市人民政府规定的管理权限,各司其职,密切配合,负责本条例的组织实施。
  
  市计划、规划、财政、税务、工商、物价、市政、房地产开发等管理部门应当依据法律、法规赋予的职责,配合做好房地产市场管理工作。
  
  第二章 土地使用权出让
 
  第五条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  
  第六条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划和城市规划,依据年度建设用地计划进行。
  
  年度建设用地计划,由市计划管理部门会同市建设、土地、规划、房产等管理部门,依据城市规划、国民经济发展计划、城市土地利用总体规划编制。
  
  第七条 市土地管理部门会同市规划、房产、房地产开发等管理部门,依据年度建设用地计划编制包括土地使用权出让地块、用途、年限和其他条件的年度土地使用权出让方案,并会同市财政、物价、规划、房产、市政、房地产开发等管理部门制定基准地价、标定地价,经市建设管理部门审核后,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后实施。
  
  第八条 土地使用权的出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
  
  城市中心区域繁华地段的土地使用权出让,应当以招标或者拍卖的方式进行。

  第九条 土地使用权的出让,由市人民政府按照统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的原则进行,具体办法由市人民政府制定。
  
  第十条 土地使用权出让,应当签订书面合同。
  
  土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者签订。
  
  第十一条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市规划管理部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
  
  第十二条 以划拨方式取得土地使用权的单位,经过批准将非经营性用地变为经营性用地的,应当补办土地使用权出让审批手续,缴纳土地使用权出让金等有关费用。
  
  第三章 房地产开发
  
  第十三条 房地产开发应当严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,坚持旧区改造和新区建设相结合,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  
  第十四条 基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及危旧房屋集中的区域应当优先开发,改善城市生态环境,保护历史文化遗产,配套建设公用设施。

  第十五条 市建设管理部门根据国家和省下达的土地使用权出让控制指标,拟订年度土地使用权出让计划、规划改造方案和年度土地使用权出让方案,编制年度开发建设计划,经综合平衡后报有批准权的人民政府批准。
  
  第十六条 纳入年度开发建设计划的项目,由市房地产开发管理部门向中标的房地产开发企业下达综合开发任务书,签订开发建设合同。
  
  房地产开发企业应当持综合开发任务书到市计划、建设、规划、土地等管理部门办理有关建设和用地手续。
  
  第十七条 综合开发项目,中标的房地产开发企业必须在合同约定的日期开发建设。未按期开发建设的,市房地产开发管理部门应当收回综合开发任务书,重新组织招投标;因房地产开发企业自身的责任未能如期开发建设的,不予返还已收取的费用。
  
  第十八条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应等级资质证书的开发企业进行。
  
  第十九条 承担综合开发任务的房地产开发企业,其注册资本与所承担开发任务投资总额的比例应当符合国家有关规定。
  
  建设项目分期实施的,应当按综合开发任务书确定的分期实施期限投入资金,用于项目建设。
  
  第二十条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,除法律、法规规定的以外,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
  
  第四章 房地产交易
  
  第一节 房地产转让
  
  第二十一条 房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为,包括:
  
  (一)房产买卖、赠与的;
  (二)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
  (三)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的;
  (四)因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;
  (五)以房地产抵债的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  
  第二十二条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的,该房屋占用范围内的土地使用权同时分割转让。

  第二十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
  
  (一)按照合同足额交纳有关费用,并取得土地使用权证书和建设工程规划许可证,属于综合开发的,还应当取得综合开发任务书;
  (二)按照合同约定属于房屋建设工程的,完成开发建设投资总额25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
  (三)受让方具备开发建设的有关资质条件。
  
  转让房地产时房屋已经建成的,除符合本条第(一)项条件外,还应当持有房屋所有权证书。
  
  第二十四条 在建的房地产开发项目符合转让条件进行转让的,市房地产开发管理部门应当对转让的房地产开发项目重新进行综合测算,转让人应当分别到市房地产开发、土地、规划和房产管理部门签订开发建设合同,办理土地使用权和规划审批单位名称变更登记手续,并按规定缴纳有关税费。
  
  第二十五条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市规划管理部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
  
  第二十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
  
  经批准准予转让的,受让方应当到市土地管理部门办理土地出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
  
  经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴市政府指定的部门,其划拨土地使用权性质不变。
  
  第二十七条 房地产转让,双方当事人应当签订书面转让合同。并在房地产转让成交后30日内,持房地产权属证书、转让合同、土地出让金缴纳证明等有关证件和材料,到市房产管理部门办理登记。
  
  经市房产管理部门审核合格,凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记,更换土地证书。
  
  房地产转让当事人应当按规定缴纳税费。
  
  第二十八条 下列房地产不得转让:
  
  (一)以出让方式取得土地使用权,不符合本条例第二十三条规定的;
  (二)未依法登记领取权属证书的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (五)权属有争议或者权证与标的物不相符合的;
  (六)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
  (七)依法通告拆迁范围内的;
  (八)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (九)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  
  第二十九条 房地产开发企业预售商品房,应当到市房地产开发管理部门办理登记、审核手续,并到市房产管理部门办理《商品房预售许可证》。
  
  第三十条 商品房预售,房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市房产和土地管理部门办理登记备案手续。
  
  第三十一条 预售商品房交付使用后,承购人应当在30日内持有关凭证分别到市房产、土地管理部门办理登记手续。
  
  第二节 房地产抵押和房屋典当
  
  第三十二条 房地产抵押,双方当事人应当签订抵押合同,约定抵押期限、评估价值、担保债务标的物的清偿方式、违约责任、双方的权利和义务等条款。
  
  第三十三条 房地产抵押双方当事人,应当在抵押合同签订之日起30日内持房地产权属证书、当事人资格证明、抵押合同等有关证件和材料,到市房产管理部门办理抵押登记手续,领取《房屋他项权证》。
  
  第三十四条 同一房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。
  
  第三十五条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的,应当通知承租人,原租赁契约继续有效。抵押期间租赁期满,承租人继续租赁原房屋的,须经抵押权人同意。
  
  第三十六条 房地产抵押期间,因国家建设需要拆除抵押房屋的,抵押关系即告终结,由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
  
  第三十七条 房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押合同即告终结。双方当事人应当在30日内到抵押登记部门办理抵押注销手续。
  
  第三十八条 同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记先后顺序清偿债务。
  
  第三十九条 有下列情形之一的,抵押权人有权申请抵押登记部门处分抵押的房地产:
  
  (一)抵押人未按合同约定清偿债务的;
  (二)抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪而无人代其履行债务的;
  (三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不履行债务的;
  (四)抵押人被宣告解散或者破产的;
  (五)抵押合同约定的其他情形。
  
  第四十条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权,依法处分该房地产时,应当从所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
  
  第四十一条 处分抵押房地产所得价款,按照下列顺序分配:
  
  (一)支付抵押房地产应缴纳的税费;
  (二)支付处分抵押房地产的费用;
  (三)按抵押合同偿还债务;
  (四)剩余部分退还抵押人。
  
  第四十二条 房屋典当,是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权在一定期限内交付给承典人,由承典人支付典金的行为。
  
  第四十三条 房屋典当双方当事人,应当在房屋典当合同签订之日起30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明、典当合同等有关证件和材料,到市房产管理部门办理登记手续。
  
  第四十四条 有下列情形之一的,房地产不得抵押、房屋不得典当:
  
  (一)未依法登记领取权属证书的;
  (二)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的;
  (三)权属有争议的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)法律、法规规定不得抵押、典当的。
  
  第三节 房屋租赁
  
  第四十五条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  
  房屋所有权人以营利为目的,以出租柜台、橱窗、场地、地下构筑物或者以联营、承包等方式,提供房屋或者其附属设施给他人从事经营活动的,视同房屋租赁。
  
  第四十六条 公民、法人、其他组织所有的房屋或者被授予房屋经营管理权的房屋,可以出租。
  
  房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。
  
  第四十七条 房屋租赁期限由双方议定,最长不得超过该房屋使用范围内土地使用年限。
  
  第四十八条 房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方当事人应当在租赁合同签订后30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明和租赁合同等有关证件和材料,到市房产管理部门登记备案。
  
  第四十九条 经房屋权利人书面同意,承租人可以将租赁房屋的部分或者全部转租给第三人。
  
  转租人与受转租人应当按本条例第四十八条的规定办理手续。
  
  转租合同的截止日期不得超过原租赁合同的截止日期,但三方当事人协商约定的除外。
  
  受转租人不得将转租的房屋再行转租。
  
  第五十条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当到市土地管理部门办理手续后,按规定缴纳土地使用权出让金。
  
  第五十一条 承租人有下列行为之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,并要求赔偿经济损失:
  
  (一)利用房屋进行违法活动的;
  (二)擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的;
  (三)未经出租人同意,转租房屋的;
  (四)拖欠租金累计六个月以上的;
  (五)法律、法规规定的其他情形。

  第五十二条 房屋租赁合同变更、解除、终止的,当事人应当在30日内到市房产管理部门办理登记手续。
  
  第五十三条 房屋有下列情形之一的,不得出租:
  
  (一)未依法取得房屋所有权证书和土地使用权证书的;
  (二)权属有争议的;
  (三)共有房屋未取得共有人书面同意的;
  (四)已抵押的房屋未经抵押权人同意的;
  (五)已鉴定属于危险房屋的;
  (六)改变使用用途危及四邻正常生活的;
  (七)法律、法规规定禁止出租的。
  
  第五十四条 房屋租赁期间,房屋所有权人转让租赁的房屋,房屋受让人应当履行原租赁合同。转让已出租的房屋,在同等条件下,原承租人有优先购买权。
  
  第四节 房地产交换
  
  第五十五条 房地产交换,是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同该房屋占用范围内的土地使用权转移给对方的行为,包括房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房屋使用权之间的交换、房屋使用权之间的交换。
  
  第五十六条 房地产交换,当事人应当签订交换合同,并在合同签订之日起30日内到市房产管理部门办理登记手续。
  
  房地产交换,涉及房屋所有权和土地使用权转移的,依照房地产转让有关规定办理。
  
  第五十七条 办理房地产交换手续,除持房地产交换合同、当事人资格证明外,还应当按照下列情况提供有关证件:
  
  (一)直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的,应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明;
  (二)房屋所有权交换的,应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。单位自管房交换的,还应当提供单位的证明文件;
  (三)共有房地产交换的,应当提供其他共有人同意的书面证明;
  (四)直管公房或者单位自管房使用权与私有房屋所有权交换的,应当持房屋使用权证书、私有房屋所有权证书及产权人的同意证明;
  (五)其他证明文件。
  
  第五十八条 房地产交换当事人未到市房产管理部门办理交换手续的,房地产经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。
  
  第五十九条 房屋使用权交换,应当征得房屋所有权人书面同意,房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同,原租赁合同即行终止。
  
  第六十条 因房屋面积、结构类别、质量等级、街区等级、层次、朝向等因素的差异,换房时可实行房屋差额有偿互换。
  
  第六十一条 房地产有下列情形之一的,不得交换:
  
  (一)未依法取得权属证书的;
  (二)权属有争议的;
  (三)有租赁纠纷的;
  (四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  
  第五节 房地产中介服务
  
  第六十二条 房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
  
  第六十三条 设立房地产中介服务机构,应当向工商管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取《营业执照》后一个月内,应当到市房产管理部门备案。
  
  第六十四条 房地产交易实行价格评估制度。
  
  房地产价格评估,应当由具有相应资质条件的房地产价格评估机构遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照市场价格进行评估。其评估结果,须经市房产管理部门按照有关规定确认后生效。
  
  第六十五条 房地产价格评估人员如果与申办评估项目的当事人有直接利害关系,应当主动回避。
  
  房地产价格评估人员对评估结果和委托人的技术、商业等秘密不得随意向他人提供。
  
  第五章 法律责任
  
  第六十六条 对违反本条例的,按照下列规定处罚:
  
  (一)违反本条例第十一条、第二十五条规定,未经批准擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,由市土地管理部门责令限期补办手续,补缴土地使用权出让金调增部分的金额,并处以非法所得20%至50%的罚款;
  (二)违反本条例第十二条规定,对以划拨方式取得土地使用权,擅自将非经营性用地变为经营性用地的,由市土地管理部门责令补办土地出让手续,缴纳土地使用权出让金,没收非法所得,并处以每平方米10元至50元的罚款;
  (三)违反本条例第十八条规定,不具备开发经营资格的单位擅自从事房地产开发经营活动的,由市建设管理部门没收非法所得,并处以工程造价10%的罚款;
  (四)违反本条例第二十四条规定,未办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的,由市建设管理部门责令限期补办手续,并处以20000元至50000元的罚款;
  (五)违反本条例第二十六条第二款规定转让房地产的,由市土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收非法所得,并处以非法所得10%至50%的罚款;
  (六)违反本条例第五十条规定,未办理用地审批手续的,由市土地管理部门责令限期补办手续,没收非法所得,并处以非法所得的50%以下的罚款;
  (七)违反本条例第二十七条第一款、第三十三条、第四十三条、第五十六条规定,未办理房产登记手续,擅自转让、抵押、典当、交换房地产的,由市房产管理部门责令限期补办房产有关手续,并对双方当事人处以交易额或者房地产现值2.5%的罚款;
  (八)违反本条例第二十七条第二款、第五十六条第二款规定,未办理土地登记手续,擅自转让、交换房地产的,由市土地管理部门责令限期补办手续,并对双方当事人处以交易额或者房地产现值2.5%的罚款;
  (九)违反本条例第二十九条规定,未经登记、审核,擅自预售商品房的,由市建设管理部门责令限期补办手续,并对预售人处以交易额5%的罚款;
  (十)违反本条例第二十九条规定,未办理《商品房预售许可证》擅自预售商品房的,由市房产管理部门责令限期补办手续,并对预售人处以交易额5%的罚款;
  (十一)违反本条例第三十条规定,商品房预售人未在规定期限内办理商品房预售合同登记备案手续的,由市房产管理部门责令限期补办手续,并对预售人处以登记备案合同金额1%以下的罚款;
  (十二)违反本条例第四十九条第一款、第四款规定,承租人未经房屋权利人书面同意,将租赁房屋的部分或者全部转租给第三人和受转租人将转租的房屋再行转租的,其租赁行为无效,由市房产管理部门没收其非法所得,并处以转租期间租金总额2倍至5倍的罚款;
  (十三)违反本条例第二十八条、第四十四条规定,擅自转让、抵押房地产的,交易行为无效,由市房产管理部门没收非法所得,并处以房地产交易额或者房地产现值20%的罚款;
  (十四)违反本条例第五十二条规定,当事人未按规定到市房产管理部门办理登记手续的,由市房产管理部门责令限期补办手续,并处以300元至500元的罚款;
  (十五)违反本条例第五十三条、第六十一条规定,擅自出租、交换房地产的,交易行为无效,由市房产管理部门没收非法所得,并处以房地产交易额或者房地产现值20%的罚款;
  (十六)违反本条例第六十三条规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的,由工商管理部门责令停止房地产中介服务活动,没收非法所得,并处以5000元至20000元的罚款。
  
  第六十七条 市建设、土地、房产、规划、工商、房地产开发等管理部门的管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、以权谋私的,由所在单位或者上级机关予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  第六十八条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
  
  第六十九条 当事人履行房地产交易合同发生纠纷时,可以申请有关部门进行调解,调解不成的,当事人可以向仲裁委员会申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
  
  第七十条 妨碍房地产市场管理人员执行公务,扰乱房地产市场秩序的,由公安部门按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  第七十一条 罚没票据的使用和罚没款项的处理,按照国家和省的规定执行。
  
  第六章 附  则
  
  第七十二条 房地产交易应当使用统一制订的合同文本。
  
  第七十三条 县(市)城镇的房地产市场管理,可参照本条例执行。
  
  第七十四条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府负责解释。
  
  第七十五条 本条例自1997年2月1日起施行。



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