关于调整大型石化设备及其关键零部件、原材料进口税收政策

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江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法（试行）的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

《吉安市物业管理办法（试行）》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法（试行）


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议，行使投票权。

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内，组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门，当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过；业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案，改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内，以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织，是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时，房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成，设主任1人，副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业，业主委员会设5人；建筑面积2万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集，作出的决议，由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因，没有召开业主大会选出业主委员会的，可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责：

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案，同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时，应提交以下资料：

（一）要求备案的报告；

（二）业主委员会登记备案表；

（三）业主大会会议记录；

（四）通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议；

（五）业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费，由全体业主共同分摊，具体数额和使用计划，由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、（市）房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区，由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年，期满后，原前期物业服务合同自然延期，但最多不超过3个月。

物业销售（预售）时，开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业管理企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》（示范文本）。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产管理部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售（预售）之前，制订前期物业管理服务方案，并作为商品房预售方案的组成部分，在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容：

（一）根据建设部示范文本制定的业主临时公约；

（二）明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准；

（三）物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害买受人的合法权益，并在销售物业前向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间，房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担；从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的，由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房，并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的，应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约，并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容：

（一）装修、维修、检修工程的实施内容和期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（五）禁止行为和注意事项；

（六）服务费用与违约责任；

（七）其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；

（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；

（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；

（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；

（四）乱停乱放车辆；

（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；

（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；

（七）饲养禽畜；

（八）发生超过国家规定标准的噪音；

（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）擅自取用地下水；

（十一）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：

（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；

（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；

（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；

（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；

（五）房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理企业进行维修，其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的，由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，并按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后，房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会，由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中，不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目：

(一)公共性服务收费，实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务，应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定，具体标准按照上级有关规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费，实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费，实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务，其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级，再持服务等级认定文件和各项费用开支情况，向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准（试行）》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成：

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位，共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润（普通住宅不超过10%，写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%）。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办房屋所有权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住)，业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托，物业管理企业自行提供服务的，业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解，也可以请求人民法院予以撤销，并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理，必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意，并在小区内进行公告，同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的，依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；

（二）开发建设单位不按规定配置物业管理用房的；

（三）未经业主大会上同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

（四）开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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广东省汕头市人民政府


第108号

《汕头市较大安全事故行政责任追究办法》已经2008年8月8日市人民政府第十二届第三十次常务会议审议通过，现予公布，自2008年11月1日起施行。






市 长

二〇〇八年九月十一日




汕头市较大安全事故行政责任追究办法

第一条　为有效地防范安全事故的发生，追究较大安全事故的行政责任，保障人民群众生命、财产安全，维护社会稳定，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国行政监察法》、国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内发生较大安全事故及安全防范措施上有失职、渎职行为的行政责任追究，适用本办法。
第三条　本办法所称的较大安全事故，是指造成三人以上十人以下死亡，或者十人以上五十人以下重伤（包括急性工业中毒），或者一千万元以上五千万元以下直接经济损失的事故。
前款所称的“以上”包括本数，所称的“以下”不包括本数。
第四条　市、区（县）监察机关依照行政监察法律、法规的规定，对行政机关及其工作人员履行安全监督管理职责实施监察。
市、区（县）安全生产监督管理部门对本行政区域内安全生产实施综合监督管理，协助监察机关做好较大安全事故行政责任追究工作。
第五条　较大安全事故行政责任追究的人员包括：
（一）各区（县）人民政府、各镇人民政府（街道办事处）（以下统称各级政府）、汕头高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）、汕头经济特区保税区管理委员会（以下简称保税区管委会）领导人员；
（二）市、区（县）人民政府各部门、行使行政管理职能的机构、管理公共事务的组织，以及由国家行政机关任命和招聘的其他单位（以下统称政府各部门）领导人员；
（三）其他负有安全管理责任的国家工作人员。
第六条　安全监督管理，实行“属地管理”和“谁许可、谁负责”、“谁主管、谁负责”的原则。
各级政府和政府有关部门的主要领导人或者主持全面工作的行政领导人是安全生产第一责任人，对本地区、本系统、本部门（或者职责范围内）的安全生产负全面领导责任。各级政府和政府各部门分管各项业务工作的领导人，是分管业务工作范围内安全生产的直接责任人，对分管业务工作涉及的安全生产负直接领导责任。
第七条　各级政府和政府各部门主要领导人或者主持全面工作的行政领导人对下列较大安全事故的防范、发生，依照法律、法规和本办法的规定有失职、渎职情形或者负有领导责任的，依照本办法规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）较大火灾事故；
（二）较大交通安全事故；
（三）较大建筑质量安全事故；
（四）民用爆炸物品和危险化学品较大安全事故；
（五）矿山较大安全事故；
（六）特种设备较大安全事故；
（七）其他较大安全事故。
各级政府和政府各部门对较大安全事故的防范、发生负有领导责任的分管负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员，比照本办法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
较大安全事故肇事单位和个人的刑事处罚、行政处罚和民事责任，依照有关法律、法规和规章的规定执行。
第八条　各级政府应当依照有关法律、法规和规章的规定，履行下列职责：
（一）贯彻执行安全生产的法律、法规、规章和方针、政策，建立健全安全生产领导工作制度，健全完善安全生产监管和行政执法机构。政府主要领导人或者委托政府分管领导人每季度至少主持召开一次防范安全事故工作会议，政府主要领导人或者委托政府分管领导人带队督查本辖区防范安全事故工作每年不少于两次。
（二）加大安全生产专项资金投入，将安全生产专项资金纳入本级政府年度财政预算，保障安全生产监督管理各项费用。
（三）全面落实安全生产责任制，建立健全安全生产目标管理体系，明确各级政府、政府有关部门领导人和有关工作人员的责任，每年对安全生产责任人进行安全生产责任制考核，并作为考核有关领导政绩的重要内容。
（四）建立健全安全生产应急救援体系，制定实施本地区安全事故应急救援处理预案，并按规定报上一级人民政府备案；区（县）人民政府应当建立专业化抢险救援队伍；各镇人民政府（街道办事处）应当按照规定建立专职消防队伍。
（五）建立市、区（县）、镇（街道）三级安全生产信息管理网络，健全安全事故隐患举报、处理、监控制度。
（六）建立安全生产巡查制度，组织有关部门按照各自的职责，对本地区容易发生安全事故的单位、场所和设备、设施，进行严格管理和重点检查，每月向上一级安全生产监督管理部门报送重大事故隐患清查整治状况；建立镇（街道）安全生产巡查制度，健全安全巡查记录备案制度；建立本辖区企业安全生产管理资料，督促企业落实安全生产档案制度。
（七）发生较大安全事故后，事发地政府主要领导人应当立即赶赴现场组织抢险救援和做好善后处理工作，及时如实报告上一级政府及有关部门，并按照职责权限组织或者协助配合调查处理。
高新区管委会、保税区管委会应当按照有关法律、法规、规章和市人民政府的要求，履行安全生产监督管理职责，防范安全事故的发生。
第九条　政府各部门在职责范围内，应当依照法律、法规和规章的规定，加强安全监督管理，防范安全事故的发生，并履行下列职责：
（一）宣传、贯彻安全生产政策法规，研究部署防范安全事故工作，定期组织检查。主要领导人或者委托分管领导人每季度至少主持召开一次防范安全事故工作会议，督促、指导监督范围内的单位做好安全生产和防范安全事故工作。
（二）将安全生产和防范安全事故工作列入本部门的重要议事日程，组织实施本级政府和上级部门下达的安全生产责任目标，建立和实行安全生产责任制和奖惩制度，明确本部门领导和有关部门人员的安全职责，并作为考核有关领导政绩的重要内容。
（三）按照国家、省的有关规定组织开展对本系统、本行业（领域）安全监督检查，及时采取措施消除重大事故隐患；对超出其职责范围的，应当立即向本级人民政府报告；情况紧急的，可以立即采取责令暂时停产或者停业等紧急措施，同时向本级人民政府报告。
（四）实施安全生产巡查制度，定期对本系统、本行业（领域）危险源和重大事故隐患进行安全巡查，并做好安全巡查情况的登记建档，每月向本级政府安全生产监督管理部门报送重点隐患清查整治状况。
（五）依法对涉及安全生产事项实施行政许可。必须严格依照法律、法规和规章规定的条件和程序对涉及的许可事项进行审查或者验收，对不符合法律、法规和规章规定的安全条件的，不得作出行政许可决定。对已经依法取得行政许可的单位和个人实施严格的监督检查，发现其不具备安全生产条件的，应当依法撤销原行政许可，并给予行政处罚。对未依法取得行政许可，擅自从事有关安全生产活动的，应当立即予以查处，并依法给予行政处罚。
（六）发生较大安全事故后，主要领导人应当立即赶赴现场参加抢险救援工作，在两小时内如实报告本级政府及安全生产监督管理部门，并按职责权限组织或者协助配合事故的调查、救援、善后等工作，最大限度降低事故灾害程度。
第十条　各级教育行政主管部门和各类学校应当对学生进行必要的安全教育和安全宣传工作，加强安全管理和安全检查，防止发生食物中毒、火灾、旅游、交通、楼房倒塌等安全事故，确保学生安全。
中小学校对学生进行劳动技能教育以及组织学生参加公益劳动等社会实践活动，必须确保安全。严禁以任何形式、名义和理由组织学生从事接触易燃、易爆、有毒、有害等危险品的劳动或者其他危险性劳动。严禁将学校场地出租作为从事易燃、易爆、有毒、有害等危险品的生产、经营和储存场所。
第十一条　发生较大安全事故，事故报告后出现新情况的，各级政府以及政府有关部门应当按照国家和省的规定及时补报。
第十二条　安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门应当建立值班制度，并向社会公布值班电话，受理事故报告和举报。
第十三条　较大安全事故发生后，由市人民政府负责调查。市人民政府可以直接组织事故调查组进行调查，也可以授权或者委托有关部门组织事故调查组进行调查。事故调查组应当认定事故性质，确定事故责任，对涉及行政责任追究的，事故调查组应当提出行政责任追究的建议。
自一般安全事故发生之日起三十日内（道路交通事故、火灾事故自发生之日起七日内），因事故伤亡人数变化导致事故等级变化为较大安全事故的，市人民政府可以另行组织事故调查组进行调查。
事故调查组应当自事故发生之日起六十日内向市人民政府提交事故调查报告；遇有特殊情况的，经市人民政府批准，提交事故调查报告的期限可以适当延长，但延长的期限最长不得超过六十日。
第十四条　事故调查报告应当包括下列内容：
（一）事故发生单位概况；
（二）事故发生经过和事故救援情况；
（三）事故造成的人员伤亡和直接经济损失；
（四）事故发生的原因和事故性质；
（五）事故责任的认定以及对事故责任者的处理建议；
（六）事故防范和整改措施。
事故调查报告应当附具有关证据材料。事故调查组成员应当在事故调查报告上签名。
第十五条　事故调查报告报送市人民政府后，事故调查工作即告结束。事故调查的有关资料应当归档保存。
第十六条　市人民政府应当自收到事故调查报告之日起十五日内作出批复。必要时，市人民政府可以对较大安全事故的有关责任人员作出处理决定。
事故调查报告批复后，事故发生地的政府及其有关部门应当按照批复的内容，认真组织落实；监察机关应当对责任人处理的落实情况进行监督检查；安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门应当对事故发生单位落实防范和整改措施的情况进行监督检查。
第十七条　较大安全事故处理的情况由市人民政府或者市人民政府授权的有关部门、机构向社会公布，依法应当保密的除外。
第十八条　任何单位和个人均有权向政府或者政府有关部门报告事故隐患和安全生产违法行为，有权向上级政府或者政府有关部门举报下级政府或者政府有关部门不履行安全监督管理职责、不按照规定履行职责的情况。
接到报告或者举报的政府或者政府有关部门，应当立即组织对报告或者举报的情况进行调查处理。属事故隐患的，应当督促有关部门、单位立即处理，避免事故发生；属不履行职责的，应当责令限期纠正，逾期拒不纠正的，按干部管理权限，对有关责任单位的领导和责任人分别给予行政处分。
政府或者政府有关部门应当对举报人的资料予以保密，严禁任何单位和个人对举报人施行打击报复。
第十九条　本市行政区域内发生较大安全事故，事故发生地的区（县）、镇人民政府（街道办事处）有下列行为之一的，根据情节轻重，按以下规定处理：
（一）未按本办法规定履行职责，对事故隐患检查、督促、整改不力的，对政府主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）组织群众性重大活动时计划不周密，安全事故防范措施不落实，对可能造成较大安全事故的重大活动没有制定安全事故应急救援处理预案的，对政府主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（三）违反本办法第八条第一款第（七）项规定的，对政府主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条　本市行政区域内发生较大安全事故，事故发生地的区（县）人民政府有关部门有下列行为之一的，根据情节轻重，按以下规定处理：
（一）未按本办法规定履行职责，安全生产监督管理不到位的，对政府部门主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）违反本办法第九条第（五）项规定的，对政府部门主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（三）违反本办法第九条第（六）项规定的，对政府部门主要领导人或者分管领导人给予记过、记大过、降级的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条　高新区管委会、保税区管委会及其职能部门未按照有关法律、法规、规章和市人民政府的要求，履行安全生产监督管理职责，发生较大安全事故的，对高新区管委会、保税区管委会及其职能部门的主要领导人和分管领导人，比照本办法第十九条、第二十条的规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条　本市行政区域内各类学校违反本办法规定，有下列情形之一的，按照学校隶属关系，对所在地政府和政府教育行政主管部门主要领导人和分管领导人，根据情节轻重，给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；对学校校长给予撤职的行政处分，对直接组织者和责任者给予开除公职的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:
（一）以任何形式、名义和理由组织学生从事接触易燃易爆、有毒有害等危险物品的劳动或者其他危险性劳动的；
（二）将学校场地出租作为易燃易爆、有毒有害等危险物品的生产、经营、储存场所的；
（三）对经授权或者具备相应资质机构确认的C、D级危房不立即封存、拆除，并安排学生继续使用的；
（四）组织接送学生或者组织学生集体外出活动时，不按规定安排交通工具和驾驶人员，以及安排学生超员乘坐交通工具的。
第二十三条　本市行政区域内发生较大安全事故，其他负有安全管理职责的国家工作人员违反本办法规定，未依法履行职责，或者未按规定的程序和职责履行的，比照本办法第十九条、第二十条的规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条　有下列情形之一的，除依法追究有关责任人的责任外，按以下规定处理：
（一）连续两年突破安全生产控制指标或者当年度超过安全生产控制指标百分之五十以上的，事发地的政府主要领导人应当向上一级政府作专题汇报并作出书面检讨；
（二）本辖区、本系统发生一次死亡六至九人的较大安全事故或者一年内发生两起一次死亡三至五人的较大安全事故，事发地的区（县）人民政府主要领导人以及与事发单位具有行政隶属关系的市政府有关部门主要领导人应当向市政府作出检讨；
（三）本辖区、本系统发生一次死亡十人以上事故的，对事发地政府主要领导人以及与事发单位具有行政隶属关系的政府有关部门主要领导人，依法按照国家、省有关规定处理。
第二十五条　违反本办法规定，有下列情形之一的，取消责任单位和责任人员当年度参与各类综合性先进（优秀）单位或者个人的评比奖励资格：
（一）发生较大安全事故的镇人民政府（街道办事处）、工业园（区）以及与事发单位具有行政管理隶属关系的区（县）政府部门；
（二）发生一次死亡六至九人，或者一次重伤三十至四十九人，或者一次急性职业中毒三十至四十九人较大安全事故的区（县）人民政府、高新区管委会、保税区管委会以及与事发单位具有行政管理隶属关系的市政府部门；
（三）对安全事故的防范、发生负有相关责任，受到纪律处分或者应当作出书面检讨的个人；
（四）瞒报、谎报和拖延报告事故的责任单位以及对本辖区事故单位瞒报、谎报和拖延报告事故负有管理责任的单位；
（五）年度安全生产控制指标严重超标的单位；
（六）安全生产责任制年度考核不合格的单位和个人。
责任人员职务变动后，发现其存在前款规定情形的，对该责任人员实行跟踪追究。
第二十六条　各级政府和政府有关部门领导人及其他工作人员对较大安全事故行政责任追究处分决定不服的，可以依法提出申诉或者申请复核。
第二十七条　参与事故调查的人员在事故调查中有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对事故调查工作不负责任，致使事故调查工作有重大疏漏的；
（二）包庇、袒护负有事故责任的人员或者借机打击报复的；
（三）有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第二十八条　较大安全事故的报告和调查处理，有关法律、行政法规或者国务院、省政府另有规定的，依照其规定。
第二十九条　本市发生特别重大、重大安全事故的行政责任追究，分别按照《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》和《广东省重大安全事故行政责任追究规定》予以处理；发生一般安全事故的行政责任追究，按照国家、省和本市的有关规定予以处理。
第三十条　本办法自2008年11月1日起施行。2006年3月20日市人民政府发布的《汕头市重大安全事故行政责任追究办法》同时废止。