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刑事附带民事诉讼主体质疑/夏立彬

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 23:52:19  浏览:8081   来源:法律资料网
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刑事附带民事诉讼主体质疑

夏立彬


刑事附带民事诉讼制度是刑事诉讼中的一项重要制度,其本质是民事诉讼。在民事诉讼中,当事人包括原告、被告和第三人。依最高人民法院于1998年6月29日的最高人民法院审判委员会第989次会议通过了《关于执行< 中华人民共和国刑事诉讼法>若干问题的解释》(下称《解释》)的规定,附带民事诉讼的当事人主体范围,包括附带民事诉讼的提起主体和赔偿主体。但是在司法实务中对当事人主体范围的认识还存在着分歧。例如,作为附带民事诉讼原告人的被害人是指直接的受害人,还是间接的受害人?被告人是否包括未犯罪或未被追究刑事责任的其他共同致害人?笔者就附带民事诉讼主体问题略表管见。
(一).刑事附带民事诉讼的提起主体。依照《解释》第84条、第85条规定,刑事附带民事诉讼的提起主体范围包括以下几种:
1.被害人(公民、法人、其他组织)。因犯罪行为而遭受物质损失是提起附带民事诉讼的前提条件,被害人能可以作为原告人提起附带民事诉讼,其必须存在着物质损失且该损失是由被告人的犯罪行为造成的。从《刑诉法》第12条规定“未经人民法院依法判决,对任何人都不得确定有罪。”又有《解释》第101条规定“人民法院认定公诉案件的被告人的行为不构成犯罪的,对已经提起的附带民事诉讼,经调解不能达成协议的,应当一并作出刑事附带民事判决。” 这里的犯罪行为是指可能被追诉的行为而不应确指为法院认定为犯罪的行为。因此,在刑事案件中,只要遭受物质损失是由刑事诉讼中被追诉的犯罪事实造成的,就可以作为原告人提起附带民事诉讼,而不限于犯罪行为直接作用的犯罪对象,也不管被告人侵害自己的行为是否构成犯罪,也不受该犯罪事实在刑事诉讼中被认定的罪数和罪名的限制&1。
《解释》规定被害人的范围中的“公民”值得探讨,本人认为凡是人身权利以及财产权利遭受犯罪行为侵害的自然人,均有权提起附带民事诉讼,应不以公民为限,对于外国人、无国籍人在中国境内因犯罪行为而遭受物质损失可以提起附带民事诉讼,这是符合入世的精神,同时也是对国际条约的信守。在现实生活中,大量的民事活动是通过法人来进行的,因此法人是可以成为民事诉讼的当事人。一般来说,具有民事主体资格的组织,应均可提起附带民事诉讼,对不具有民事主体资格的组织,要求附带民事诉讼的,应由其主管组织或该组织的主要负责人提起。被害人在附带了事诉讼中享有原告人的地位。
2.已死亡被害人的近亲属。 被害人已死亡后,其近亲属以自己名义提起附带民事诉讼必须是因犯罪行为而遭受物质损失的人。对于近亲属的范围,《民法通则》中规定的近亲属范围较《刑诉法》规定的近亲属范围大,在附带民事诉讼中,近亲属的范围如何确定?从《婚姻法》第28条的规定与最高院人民法院在贯彻执行民法通则的意见(下称民通意见)第147条的规定来看,笔者认为,《民法通则》的规定近亲属的范围较合理,在附带民事诉讼中,已死亡被人的近亲属可以作为提起附带民事诉讼的主体,并享有原告人的诉讼地位,应符合以下条件:(1)近亲属对于已死亡的被害人生前存在着抚养关系的,(2)被害人的近亲属提起附带民事诉讼,必须是被害人确已死亡情况下进行;(3) 被害人的近亲属能作为原告人提起附带民事诉讼,其必须存在着实际的物质损失且该损失是由被告人的犯罪行为造成的。
3.无行为能力或限制行能力被害人的法定代理人。依《解释》第84条规定,无行为能力或限制行能力被害人的法定代理人有权提起附带民事诉讼,但这法定代理人的诉讼地位不同于被害人及已死亡被害人的近亲属,此时其身份是诉讼代理人而不是原告人。理由是:(1)《解释》第100条规定“人民法院审理附带民事诉讼案件,除适用刑法、刑事诉讼法外,还应当适用民法通则、民事诉讼法有关规定。”而依照《民法通则》第12条、第13条规定,无行为能力或限制行能力人的法定代理人是作为诉讼代理人身份进行民事诉讼活动的。法定代理人提起附带民事诉讼的目的是为了维护直接遭受物质损失的被害人(指无行为能力人或限制行能力人)的利益而不是本人的利益。(2)《刑诉法》第40条、第82条第2项、第3项、第5项的规定了当事人、法定代理人、诉讼代理人的范围。从而,法定代理人与当事人的内涵不同,是不能相提并论的。因此,法定代理人不能列作当事人。虽然,无行为能力或限制行能力被害人的法定代理人能有权提起附带民事诉讼,但其并非是附带民事诉讼标的损害赔偿法律关系的主体,其全部诉讼活动只能以被害人即附带民事诉讼原告人的法定代理人的身份进行,不能以自己的名义作为附带民事诉讼的原告人&2。
4.人民检察院。《刑诉法》第77条第2款的规定是人民检察院提起附带民事诉讼的法律依据。依《解释》第85条规定,人民检察院提附带民事诉讼的前提是国家财产、集体财产遭受损失且受损失的单位未提起附带民事诉讼;附带民事诉讼的范围是国家财产和集体财产并非是其他财产与人身权利。当国家财产、集体财产遭受损失时,应先由受损失的单位提起附带民事诉讼,如受损失的单位知情后仍不提起的,检察院才有权代表国家提起附带民事诉讼。那么,检察院在附带民事诉讼中处于何地位呢?对于附带的民事争议的实体权利和义务,检察院无事实上的利害关系,实际上它是代表国家以法律监督者身份行使权利,目的在于保护国家利益,不独立享有原告人的地位。
(二).刑事附带民事诉讼的赔偿主体。 《解释》第86条规定,刑事附带民事诉讼的赔偿主体有以下几种:
1. 刑事被告人.被告人在刑事上的责任能力与其在民事上的责任能力的年龄界限是不一致的。刑事附带民事诉讼虽然依附于刑事诉讼,但其本质是民事诉讼。在刑事附带民事诉讼中,被告人是否具有完全行为能力应参照民事责任能力的年龄的界限来认定。如果被告人具有完全民事行为能力,那么他是附带民事诉讼的赔偿主体,同时也是附带民事诉讼的被告;依民事法律规定,被告人是限制民事行为人,一般由被告人的监护人承担赔偿责任,被告人与监护人是附带民事诉讼的被告;假如是单位、团体作为监护人,监护人不应承担赔偿责任;对于被告人是已满16周岁而未满18周岁的公民,依民通意见第2条规定,能够以自己的劳动收入维持当地一般生活水平的,应视为完全行为能力人,可以作为刑事附带民事诉讼的被告。假如被告人没有财产可赔偿,依照民通意见第161条规定,那么被告人的原抚养人有垫付的义务,但不能列为附带民事诉讼的被告。
2.被告单位。《刑法》第31条规定对单位犯罪一般要实行双罚制,单位、单位直接负责的主管人员和直接责任人员都是刑事的被告人,但在附带民事诉讼中的被告只能是被告单位而不是单位直接负责的主管人员和直接责任人员。在单位犯罪中,不法利益的享受者是单位,而不是公民,根据权利义务一致性原则,对行为后果承担民事责任的,应是被告单位(犯罪单位作为刑事被告人,当然也是刑事附带民事诉讼的赔偿主体;如果是单位工作人员履行职务中进行犯罪活动,给被害人造成物质损失的,单位应对其职工的犯罪行为承担赔偿责任),这与《民法通则》第43条规定法人、其他组织对其法定代表人和其他工作人员的经营活动要承担民事责任是有所不同的。假如单位职工借用单位的名义进行犯罪活动,单位是否要承担赔偿责任呢?应视具体情况而定,假如单位有明显过错,且该过错行为与被害人的经济损失之间有因果关系的,单位对该犯罪行为所造成的损失承担赔偿责任&3;假如单位无过错的,不负赔偿责任。
3.共同致害人。在民事案件中,共同侵权人对被害人承担连带民事赔偿责任,在刑事附带民事诉讼中也不例外。从理论上讲,共同致害人包括被告人、未追究刑事责任的共同致害人和在逃犯,这里所指的共同致害人不包括被告人在内。(1)未追究刑事责任的共同致害人包括没有刑事责任能力的致害人与不予追究刑事责任的致害人。没有刑事责任能力的致害人,要么是无行为能力人,要么是限制行为能力人,虽然是附带民事诉讼的被告,但其赔偿义务应监护人承担;对不予追究刑事责任的致害人来讲,假如是成年人,应作为刑事附带民事诉讼的被告,同时也是赔偿义务主体,如果没有财产可赔偿,可以按民通意见第161条之规定来处理;假如是16周岁至18周岁间的未成年人,可按民通意见第2条规定来处理。(2)对于在逃犯能否被列入附带民事诉讼的被告人存在着两种意见。一种意见认为,应将在逃犯列入附带民事 诉讼的被告人,缺席判决其承担民事责任;另一种是不能将在逃犯列入附带民事诉讼的被告人&4。笔者同意第二种意见,理由是:{1}《解释》没有规定在逃犯是刑事附带民事诉讼的赔偿义务主体;附带民事诉讼对刑事诉讼具有依附性、从属性,在逃犯没有被刑事起诉,失去刑事诉讼的前提,那么对民事诉讼也无从谈起;{2}《全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要》规定,在逃的同案犯不能列为附带民事诉讼的被告人 ;{3}在逃犯的行为未经法定程序确认为犯罪之前,无法对其附带民事诉讼赔偿责任作为结论,且对其作缺席判决,不利于其合法权益的保护。对于这类案件的处理,可以先按被害人的物质损失判决在案的被告人负连带赔偿责任予以赔偿&5。
4.已执行死刑的罪犯的遗产继承人与已死亡的共同致害人的遗产继承人。
当前的审判实践中,对死刑案件中附带民事诉讼被告资格的确定问题有争论,做法不一。有的认为可按两种方法处理,一是将拟判死刑的被告人列为附带民事诉讼被告予以判决;二是死刑已被执行后,其继承人继承其遗产的,应将已执行死刑的罪犯的遗产继承列为附带民事诉讼的被告予以判决。还有的认为,已被执行死刑的罪犯的遗产继承人,不应该成为附带民事诉讼的被告,死刑案件中附带民事诉讼被告只能是刑事被告人&6。而《解释》第86条明确地把已执行死刑的罪犯遗产继承人作为附带民事诉讼的赔偿义务主体。笔者认为,上述观点和《解释》第86条的规定是欠妥的。按我国刑事诉讼法规定,刑事诉讼与附带民事诉讼是同一程序完成的,罪犯被执行死刑应在整个诉讼程序(含附带民事诉讼)进行完毕后方可进行的&7。依照《解释》第89条规定“附带民事诉讼应当在刑事案件立案以后第一审判决宣告以前提起。有权提起附带民事诉讼的人在第一审判决宣告以前没有提起的,不得再提起附带民事诉讼。但可以在刑事判决生效以后另行提起附带民事诉讼。”对被告人执行死刑后,刑事诉讼程序已结束,附带民事诉讼提起的前提条件不存在了。另外,遗产继承人不是致害人,其作为附带民事诉讼被告主体是不合格的。因此,对于已执行死刑的罪犯的遗产继承人是不能提起附带民事诉讼的,只能另行提起民事诉讼。
在共同犯罪案件中,如案件还没审结完毕的,有一部分被告人死亡,还尚有部分被告人生存的,附带民事诉讼仍可继续进行,可追加已死亡的被告人的遗产继承人作为附带民事诉讼的被告,以其所继承的遗产为限承担赔偿责任。如果案件已结的,应另行提起民事诉讼,以其所取得遗产为限承担清偿责任。
5.其他赔偿主体。《解释》第86条规定了五项赔偿义务主体,第(五)项是对第(一)项至第(四)项规定之外的概括,实际上是一种兜底式的规定。其他单位和个人对刑事被告人的犯罪行为要承担民事赔偿责任,其他单位和个人与被告人之间应存在着某种的特殊关系,才使得被告人的犯罪行为所造成的物质损失由其他单位和个人承担,如雇用、监护、代理、隶属关系等。被告人受雇于其他单位和个人而执行任务时发生的侵害行为,应由雇主承担民事赔偿责任;被告人为单位履行职务时发生的侵害行为,应由单位承担民事赔偿责任;被告人履行被代理人任务时所发生的侵害行为,应由被代理人承担民事赔偿责任。另外,要明确认识到:1.其他单位和个人对刑事被告人的犯罪行为承担的民事赔偿责任是一种替代责任而不是连带责任;2.其他单位和个人对刑事被告人的犯罪行为承担民事赔偿责任,必须有法律依据。法律没有明文规定的,其他单位和个人对刑事被告人的犯罪行为不承担民事责任&8。
三、附带民事诉讼的诉讼时效。关于附带民事诉讼时效问题,刑事诉讼法没有作出相关规定,但《刑法》第87条规定犯罪的追诉期限分为5年、10年、15年、20年等,而《民法通则》第135条和第136条规定了一般诉讼时效期间为2年,身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年。从而可见,刑法与民法对追究行为人法律责任的诉讼时效期间的规定是不同的。在附带民事诉讼中,被害人提起附带民事诉讼所适用的诉讼时效可能存在着冲突。对此,有人认为适用刑事诉讼追诉期计算诉讼时效,有人认为适用民事诉讼时效&9。
笔者以为,附带民事诉讼时效,原则上适用刑事法律的有关规定,理由如下:(1)附带民事诉讼的本质上虽属于民事赔偿性质,但它必须以刑事诉讼的存在为前提的,依《刑诉法》第77条规定,附带民事诉讼的提起不受民法时效的限制;(2)从《民诉法》第108条规定、《解释》第88条规定来看,民事案件的起诉,要求有明确的被告、有具体的诉讼请求和事实理由,民事的立案条件较刑事的严格,如果在民法规定的诉讼时效期间内不能破案,被害人不能明确地确定被告、阐述事实理由,按《解释》第88条之规定,被害人不能提起附带民事诉讼,这样不利于被害人合法权益的保护;(3)根据刑事优先原则,在刑事案件没有审结前,民事诉讼一般是不能审理的,假如不能延长民事的诉讼时效,那么被害人的合法权益就得不到充分的保护。
如果被害人单独提起民事诉讼的,则按民法规定的诉讼时效来处理。
如果刑事案件已告破,侦查机关先前对案件作出撤销处理决定的,尔后并非被害人的原因而已引起的刑事追诉的,被害人提起附带民事诉讼所适用的诉讼时效按民法的规定处理。被害人的原因是指由于被害人自诉、申诉、控诉等行为而引起司法机关对被告人进行刑事追诉的事实。例如,甲殴打乙致轻伤害,经公安部门主持调解,甲赔偿了乙的损失,公安机关撤销此案。后经检察院监督,公安机关对此案重新立案并移送起诉。此案中的被害人乙提起附带民事诉讼所适用的诉讼时效应按民法的规定来处理,这是因为:(1)乙已经知道致害人是甲,乙同意公安部门主持的调解,而不再进行自诉、申诉、控诉等追诉致害人的行为,根据法律规定,民事当事人和解,请求权消灭,附带民事诉讼也随之结束;(2)公安机关经监督对此案重新移送起诉,对被告人的刑事追诉并非是被害人原因引起的,被害人乙已知权利被侵害而在民法规定的时效诉讼内不提起民事赔偿的诉讼请求,说明乙放弃了实体权利的请求权。
四、被告人的反诉权。在附带民事诉讼中,对被告人是否具有反诉权问题,争论不一,有的认为被告人不具有反诉权(称之为“否定说”),有的认为被告人应具有反诉权(称之为“肯定说”)。笔者倾向肯定说,理由是:(1)附带民事诉讼的本质是民事诉讼,依《解释》第100条规定,对附带民事诉讼的实体问题、程序的处理,应按民事实体法问题、程序法的规定来处理。在民事案件中,被告可对原告进行反诉。由此可见,在附带民事诉讼案件中,被告人对原告人进行反诉也是于法有据的;(2)《解释》第266条规定“在第二审案件附带民事部分审理中,第一审民事原告人增加独立的诉讼请求或者第一审民事被告人提出反诉的,第二人民审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解,调解不成的,告知当事人另行起诉。”二审程序是一审程序的延伸,既然二审允许民事被告人提出反诉,那么在一审中也应允许民事被告人提出反诉;(3)在民事诉讼中,双方当事人的诉讼地位是平等的,不能因民事诉讼依附于刑事而剥夺了民事被告人应有的诉讼权利,不能保护民事被告人的合法权益;(4)设立附带民事诉讼制度的目的是为了提高诉讼效率和效益,如不允许民事被告人提出反诉,被告人对原告人的反诉请求要另行通过民事诉讼来解决,反而增加诉累,不利于诉讼程序的简化,降低诉讼效率。

注释:
&1.陈殿福著的《浅议刑事附带民事诉讼当事人的范围》,2002年第2期的
《人民司法》第51页。
&2陈殿福著的《浅议刑事附带民事诉讼当事人的范围》,2002年第2期的
《人民司法》第52页。
&3.湖北省高级人民法院研究室著的《刑事附带民事诉讼若干问题研究》,
2002年第5期的《人民司法》第25页。
&4.湖北省高级人民法院研究室著的《刑事附带民事诉讼若干问题研究》,
2002年第5期的《人民司法》第24页。
&5.同上。



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邢台市国有土地使用权出让和转让实施细则

河北省邢台市人民政府


邢台市国有土地使用权出让和转让实施细则


政府令第11号 1994年12月25日


第一章 总 则

  第一条 为深化国有土地使用制度改革,合理开发利用土地资源,强化土地资产管理,规范地产市场,促进经济发展。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》,结合我市实际情况,特制定本实施细则。

  第二条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人,除法律另有规定外,均可依照本细则的规定,在本市辖区内取得国有土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

  第三条 依照本细则取得土地使用权的土地使用者,其土地使用权使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受法律保护。土地使用者开发、利用、经营土地的活动应当遵守法律、法规及本市的有关规定,并符合城镇规划,不得损害社会公共利益。地下各类资源、埋藏物和城镇公用设施属国家所有,不在土地使用权出让和转让范围内。

  第四条 市、县(市)土地管理部门依法对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止,先由国有资产管理部门负责变动产权或注销产权登记之后,再由土地管理部门进行登记,负责土地权属管理;有关地上建筑物、其他附着物,属于国有资产的,要先由国有资产管理部门办理变动产权或注销产权登记,再由房产管理部门进行登记,负责房产权属管理。

  第五条 本细则适用于市区、县(市)城、建制镇、工矿区、国营农场范围内属于国有的土地。

第二章 土地使用权出让

  第六条 土地使用权出让是指市、县(市)人民政府以上土地所有者的身份将国家所有的土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

  第七条 出让土地使用权由市、县(市)人民政府负责,有计划有步骤地进行,实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理。市、县(市)土地管理部门代表同级人民政府,以国有土地产权代表的身份( 以下简称出让方)与土地使用者(以下简称受让方)签订出让合同。

  第八条 市、县(市)土地管理部门应照城镇发展规划制定土地使用权出让权计划,经市、县(市)人民政府批准后实施。土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限、价格、用地规划等,由市、县(市)土地管理部门会同城市规划管理部门、建设管理部门、房产管理部门、物价管理部门和国有资产或财政管理部门共同拟定方案,按照国家建设用地报批程序和审批权限审批,由市、县(市)土地管理部门实施。

  第九条 用于成片开发的土地可以实行预征制度。市、县(市)土地管理部门与村签定预征土地合同,明确补偿标准,暂付5%的定金。出让前可继续耕种, 出让时由政府收回预征土地并付给全部补偿费,办理正式征地手续。

  第十条 除国家投资的党政机关、行政事业单位办公用地,军事设施用地,公共、公益事业用地,福利住房用地及按照国家产业政策应予支持发展的能源、交通等行业内非经营性用地,可继续采取行政划拨方式提供用地外,工业、商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发及其建设项目,原则上一律通过出让方式取得土地使用权。

  第十一条 出让的土地必须列入本年度非农业建设用地计划,新征地进行初级开发后可出让;旧城镇改造和其它建设用地可直接出让;划拨的土地要补交出让金方可出让;集体土地先征为国有以后才能出让。

  第十二条 出让采取协议、招标和拍卖三种形式。

  第十三条 协议出让程序

  (一)出让方向有意受让人提供地块必要的资料和有关规定;

  (二)有意受人在得到资料后,应在规定的时间内向出方提交土地开发经营方案和包括出让金数额、币种、付款方式等在内的有关文件;

  (三)出让方接到有意受让人提交的文件后,应在30日内给予答复;

  (四)经协商一致后,出让方与受让人签订出让合同,按审批程序批准后生效。

  第十四条 招标出让程序

  (一)出让方根据出让地块的具体要求,向投标对象发出投标邀请书,或向国内外发布招标公报。如在市内交易,应在招标前1个月公布; 在省内或国内进行交易,应提前2个月公布;在国际上进行交易,公布时间可再提前。

  (二)投标人应按规定的投标时间、方法和要求,向出让人提交保证金(不计息)和密封的标书。

  (三)出让会同土地评估机构及聘请专家组成评标委员会,由评标委员会主持开标、评标和决标的工作,评委员会对有效的标书进行评审,决定中标人,并由出让方向中标人发出中标证明书。

  (四)中标人应在接到中标证明之日起15日内,持中标证明书出让签订合同,并经公证机关公证。

  第十五条 拍卖出让公告

  (一)出让方发布拍卖公告。公告内空包括拍卖地块的位置、面积、现状、用途、用地规划和使用年限;拍卖的时间和地点;报名的时间和地点;发布拍卖公告的时间;发布招标公告的时间,即第十四条第一款。

  (二)有意参加竞投入向出让方领取“拍卖须知”、“用地规划”、“土地用地权出让合同式样”等资料,并按规定时间持证明当事人姓名、国籍、单位或组织的名称,主要经营场所或住所的有关证件报名,按底价额5 %交付保证金后领取应价牌。

  (三)出让方主持拍卖,经过叫价、应价,价高者为受让人,由出让方与受让人当场签订出让合同,并经公证机关公证。拍卖价敲定后,价高者若不与出让签订出合同则视为违约,保证金不予返还。

  第十六条 土地使用权出让应交付出让金。土地出让总价款包括三部分:1.征地费(土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、 新菜田开发基金、耕地占有税等);2.土地出让金(级差地租)按基准地价的70%以上计收;3. 拆迁费、初级开发费。自合同签订之日起10%的定金,自签订合同60日内,支付全部土地使用权出让金。

  第十七条 国有土地使用权出让中收取的出让金、土地使用金归市、县(市)人民政府所有,由财政部门统一负责管理,土地管理部门代收代缴。国有土地使用权出让金和使用金由市、县(市)土地管理部门在办理手续时统一收取,土地管理部门按有关规定从收取的出让金和使用金中提取业务费后,其余交同级财政。财政部门对收取的出让金和土地使用按有关规定进行管理,用于土地开发和城镇建设,专款专用。

  第十八条 受让人逾期未全部支付出让金,出让方有权解除合同,定金、保证金不予退还,并可请求违约赔偿,出让方未按出让合同规定提出土地使用权的,应双倍返还定金、保证金,受让人有权解除合同,并可请求违约赔偿。

  第十九条 受让人取得土地使用权后,按照地块的不同位置,以每年每平方米1万元以下的标准向市、县(市)土地管理部门缴纳使用金。

  第二十条 受让人应按照土地使用权出让合同规定开发、利用、经营土地。

  第二十一条 出让期间,受让人需要改变出让合同规定的土地用途和规划建筑要求时,必须事先向出让方提出申请,经市、县(市)土地管理部门和城市规划管理部门核准后变更,并重新签订合同或签订补充合同,按规定调整土地使用权出让金,办理变更登记,换发土地使用证。

  第二十二条 出让的最高年限为

  (一)公寓、住宅用地70年;

  (二)工业、交通用地50年;

  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

  (四)商业、旅游、娱乐用地40年;

  (五)综合用地或其他用地50年。

第三章 土地使用权转让

  第二十三条 土地使用权转让是指出让方式取得土地使用权后,受让人将土地用权再转移的行为。

  第二十四条 以行政划拨方式取得土地使用权的单位和个人,转让土地使用权时按冀政[1992]62号文件补充交出让金。

  第二十五条 土地使用权转让,必须在出让金全部交清,已投入建设资金占总投资的30%以上方可进行。土地使用权转让时,原出让合同和登记文件所规定的权利、义务随之转移。转让后的土地使用年限 ,为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让应签订转让合同,并经公证机关公证。

  第二十六条 转让土地使用权和地上建筑物及其它附着物所有权,应在转让合同签订之日起15日内市、县(市)土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记,并持变更登记后的证明文件到国有资产管理部门办理变动产权和注销产权登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权分割转让的,应报经市、县(市)土地管理部门和房产管理部门批准,并按上款规定办理变更登记。登记时应按规定缴纳土地增值税、变更登记费,换发土地使用证和房产所有证,未办理变更登记,转让合同无效。

  第二十七条 土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物及其附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物及其他附着物作为动产转让的除外。

  第二十八条 受让人转让土地使用权时,转让价格明显低于市场价格的,市、县(市)人民政府有按转让价格购回权使用权的优先权。

  第二十九条 土地使用权转让时,该地块发生土地增值部分,按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》执行。

  第三十条 土地使用权转让过程中,受转让人应向市、县(市)土地管理部门缴纳土地管理费。其标准按转价格的1%计收。

  第三十一条 土地使用权转让后,土地使用者需要改变土地使用转让合同规定的土地用途和规划建筑要求的,必须事先向出让方提出申请,经土地管理部门和城市规划部门核准后变更,并重新签订合同或签订补充合同,按规定调整土地使用权出让金,办理变更登记,换领土地使用证。

  第三十二条 土地管理部门和房产管理部门收取的变更登记费,土地管理部门收取的土地管理费和从国有土地使用权有偿使用收入提取业务费,均按预算外资金管理。

第四章 土地使用权出租

  第三十三条 土地使用权出租是指以土地出让转让方式取得土地使用权者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第三十四条 土地使用权出租人与承租人应签订租赁合同,租赁合同不得违背国家法律、法规以及出让合同的规定。

  第三十五条 自出租合同签订之日起15日内,出租人须持租赁合同到土管理部门和房产管理部门办理土地、房产出租登记。

  第三十六条 土地使用权出租后,土地使用者必须继续履行使用权出让合同。

第五章 土使用权抵押

  第三十七条 经出让或转让取得的土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时,其他建筑物和其他附着物随之抵押;地上建筑物和其他附着物抵押时,其相应的土地使用权随之抵押。土地使用权抵押年限,不得超过原出让或转让合同规定的有效年限。

  第三十八条 土地使用权抵押时,抵押双方签订抵押合同,并经公证机关公证,抵押合同自公证之日起三十日内,抵押双方应持经公证的抵押合同到土地管理部门、房产管理部门和国有资产管理部门办理土地使用权和房产所有权抵押登记。未经登记的抵押合同无效。

  第三十九条 抵押人将已出租的房地产抵押,不影响原房地产租赁关系。

  第四十条 抵押权因债务清偿或其他原因而消失,抵押双方应在抵押终结十五日内,到所在地土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记注销手续。由于抵押人到期未履行债务或抵押合同期满,宣告解散、破产、因抵押权人处分抵押获得土地使用权和地上建筑物及其他随着物所有权的,抵押双方应按本细则有关转让的规定,到市、县(市)土地管理部门、房产管理部门务有资产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记。

  第四十一条 土地使用权抵押后,土地使用者需要改变使用性质的,必须补交出让金,具体标准应依照本细则第十六条规定办理。

第六章 土地使用权终

  第四十二条 出让合同规定的年限届满,土使用权即由市、县(市)土地管理部门无偿收回,同时注销土地使用证,该地上的建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得。

  第四十三条 出租、抵押土地使用权期限届满,土地使用权及地上建筑物、其他附着的所有权仍属出租、抵押人,政府不予收回。

  第四十四条 出让合同届满,受让人要求继续使用土地的,可享有优先使用权,但应在届满前6个月向市、县(市)土地管理部门申请办理使用手续, 并按续期日的土地出让价格缴纳出让金。

  第四十五条 市、县(市)土地管理部门应在收回土地使用权日期前6个月, 将收回土地使用权的理由、地块、座落、四至范围、收回日期等通知受让人,并在收回土地所涉及的范围内公告。

  第四十六条 出让期未满的土地使用权一般不得提前收回,人民政府因公共利益需要提前收回使用权的,应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地和实际情况予以适当补偿。

第七章 划拨土地所用权

  第四十七条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

  第四十八条 划拨土地使用权转让,必须依照本细则签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金,按《土地增值税暂行条例》第七条缴纳增值税。

  第四十九条 行政、事业单位和社会团体及其他非经济组织所享有的划拨土地使用权,不得转让、出租、抵押;已经转让、出租、抵押又不宜恢复土地利用现状的,必须按照本细则向市、县(市)土地管理部门申请批准,补办手续,交纳出让金。

  第五十条 符合下列条件的,经市、县(市)人民政府土地管理部门、房产管理部门和国有资产管理部门批准,其划拨使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

  (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

  (二)领有国有土地使用证;

  (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

  (四)依照本细则的有关条款签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金,或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

  第五十一条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,由市、县(市)人民政府无偿收回其行政划拨土地使用权。根据城镇建设发展需要和城镇规划的要求,市、县(市)人民政府可以无偿收回划拨土地使用权,并可依据本细则的规定予以出让。无偿收回行政划拨土地使用权,对其地上建筑物、其他附着物可根据实际情况给予适当补偿安置。

第八章 罚则

  第五十二条 受让人未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县(市)土地管理部门有权对受让人提出警告,并处每平方米2至4元罚款, 责令限期纠正;逾期不纠正的,由市、县(市)土地管理部门无偿收回土地使用权,但不可抗力除外。

  第五十三条 对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人,没收非法所得,并处以非法所得50%以下罚款。

  第五十四条 在出让和转让土地使用权过程中,有关人员如贪污、行贿受贿、敲诈勒索、渎职等行为,除没收非法所得外,由其行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第五十五条 被处罚的单位和个人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知书之日起15日内向作出处决定的同级人民政府或上一级行政机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉;当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附则

  第五十六条 本实施细则由市管理负责解释并组织实施。

  第五十七条 本实施细则自公布之日起施行。


国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知

发改办价检[2011]1050号


各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市、新疆生产建设兵团发展改革委、物价局、深圳市市场监督管理局:

3月16日,我委发布了《商品房销售明码标价规定》(发改价检[2011]548号),随即印发了《关于贯彻实施〈商品房销售明码标价规定〉有关问题的通知》(发改价检[2011]658号)。《商品房销售明码标价规定》从5月1日起已经施行,为了确保该项《规定》得到切实贯彻执行,各地要立即组织开展专项检查。现就有关事项通知如下:
一、进行提醒告诫
各级价格主管部门要组织本辖区内所有房地产开发企业,集中学习解读《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《商品房销售明码标价规定》等相关法律、法规、规章和规范性文件,事先提醒告诫,防范销售商品房不明码标价、不按规定明码标价和价格欺诈等违法行为发生。
二、加强工作指导
各级价格主管部门要加强对房地产开发企业的指导,包括销售商品房明码标价应当标示的内容,申报价格和“一套一标”的办法,采用标价牌、价目表、价格手册或者电子信息屏、多媒体终端、电脑查询标示的注意事项等。深入细致地引领、帮助房地产开发企业做好商品房销售明码标价各项工作,让消费者看得明白买得放心。
三、逐一进行检查
各级价格主管部门近期要集中人力和时间,迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房,实行拉网式排查,确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位,无一遗漏,不留空白。
四、明确检查重点
各级价格主管部门组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,要重点查处房地产开发企业下列行为:
(一)销售商品房不明码标价;
(二)未在交易场所醒目位置明码标价;
(三)未按规定实行“一套一标”;
(四)未一次性公开全部预售房源;
(五)标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费;
(六)在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用;
(七)违反公平、公开、自愿选择原则,单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费;
(八)虚假折扣、虚假优惠,或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈;
(九)其他违反明码标价规定销售商品房的行为。
五、工作方式方法
各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,可以采取直接检查、下查一级、交叉检查,依靠群众举报提供线索、从售楼广告寻找线索和主动检查发现线索相结合,明查与暗访相结合,集中统一行动与分散编组检查相结合,约请新闻媒体全程跟踪报道等灵活多样的方式方法,确保专项检查取得实效。
六、依法严厉处罚
各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对违反相关规定的要发现一起,查处一起,并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》,每套处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款;情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处,切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。
各地贯彻《商品房销售明码标价规定》取得的经验和发现的问题,请及时报告我委(价检司)。




国家发展改革委办公厅

二〇一一年五月十一日



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